市建啟德道項目今起招意向

市建啟德道項目今起招意向

10．24截止 估值最少26億

市區重建局（市建局）今季將推出兩個項目招標，其中規模較大的九龍城啟德道/沙浦道發展計劃（啟德道項目），將於今天起招收意向書，10月24日（即《施政報告》發表前夕）截止。業界料發展商提交意向書反應理想，對該用地估值約26億至41.1億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約5060至8000元。

佔地約5.71萬方呎的啟德道項目，主要涉及鄰近富豪東方酒店、位處沙浦道和啟德道之間的大部分舊樓，屬於市建局於2019年2月開展的重建項目，及後在2020年9月獲行政長官會同行政會議核准。

涉810伙 配套連接啟德

市建局表示，該用地可發展的總樓面面積上限約51.41萬方呎，預計可提供約810個住宅單位。市建局亦會在該項目撥出約8611方呎的樓面面積，用作設置一所幼兒中心予社區使用。

該項目與九龍東啟德發展區僅被太子道東所相隔，市建局在規劃的過程中，已考慮與啟德發展區連接的方案，包括重新規劃和重整啟德道項目的道路網路，在接近太子道東的位置，興建1個面積約1.08萬方呎的分層地下廣場，將設有不同的零售店舖，也會有一條新的行人隧道，連接啟德發展區正在興建的地下購物街。

地下廣場亦會整合市建局已啟動的九龍城區大型重建計劃衙前圍道/賈炳達道發展項目部分範圍，以形成一個門戶廣場，提升新舊社區的連接性和行人通達性。

現時九龍城一帶的泊車位主要設於地面，違例泊車情況嚴重，日後啟德道項目將會興建地庫停車場，提供約300個公眾停車位，以解決該區車位不足和違泊等情況。

招意向程序將於本月24日截止，市建局稱，該局董事會已設立遴選小組，將按收到的文件評審相關發展商及財團發展該項目的經驗及能力，稍後邀請合資格的發展商及財團，提交合作發展標書，中標者須按發展協議中列明的建築設計、標準與品質、可持續發展和智能系統等的要求，興建新發展項目。

發展局局長甯漢豪上周公布本季度賣地計劃時提到，市建局將於本季推出兩個項目招標，共提供1450伙。資料顯示，另一個本季登場的項目，屬於土瓜灣盛德街/馬頭涌道項目，估計可以興建640伙，早於8月完成招收意向書程序，共收到32份意向書，仍有待推出招標。

小學41校網添吸引力

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管方耀明認為，啟德道項目位置不俗，隸屬名校林立的小學41校網，相信發展商都有興趣遞交發展意向書。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，該項目位處市區亦近鐵路站，吸引力大，但受到市況以及利率高企影響，發展商手上也積累相當庫存，相信日後招標時發展商出價趨向保守，估計地皮價值約26億元，樓面呎價約5060元。

綜合市場估算，啟德道項目的地皮價值約26億至41.1億元，樓面呎價約5060至8000元。

10 Oct 2023

信報

撮要

市區重建局啟德道發展項目今起招收發展商意向書,10月24日截止。

該項目涉及啟德道和沙浦道一帶舊樓,可建51.4萬方呎樓面,提供約810個住宅單位。

項目設有地下廣場連接啟德發展區,停車場解決該區泊車問題。

業界估計發展商反應理想,地皮估值約26億至41.1億元,呎價5060至8000元。

項目位置鄰近港鐵站,屬名校網,吸引力大。但市況欠佳,發展商料出價保守。

評論

我對此地皮項目的看法如下:

1. 位置優越,鄰近港鐵站,屬於名校網,對發展商具有一定吸引力。

2. 該項目連接啟德發展區,可增加周邊配套,提升區域發展潛力。

3. 地皮價值雖高達數十億,但現時樓市疲弱,發展商招標時可能會報價保守。

4. 項目提供逾800個住宅單位,可紓緩当地住房需求,惟屬高密度發展,日後需注意配套。 

5. 興建地下停車場可紓緩當地違泊情況,但新增停車位可能吸引更多車輛,日後交通配套需同步規劃。

6. 項目能為社區提供幼兒中心等設施,有利提升居民生活質素。

7. 整體而言,項目對當區發展具正面意義,但制訂條款時應兼顧不同考慮因素和居民需求。

 

金鐘廊商業地來年度推 最高估值225億 發展局甯漢豪：不宜拖拉 租戶租約會配合賣地

【明報專訊】雖然近年不少商業官地流標或以低價售出，但發展局昨公布來年度賣地計劃，仍有3幅商業地推出，包括市場矚目的金鐘廊重建商業地，項目將提供約107萬方呎樓面，市場估值高達225億元。發展局長甯漢豪表示，金鐘廊重建計劃早在2016年底已完成改劃工作，近日亦完成道路、刊憲等法定程序，且項目一直有租客使用，故不宜再「拖拖拉拉」，盡快推出市場屬公道做法。

若該地成功以最高估值225億元售出，將佔預算案估計來年度賣地收益約850億元逾兩成半，反映該地對來年度賣地收入的重要性。甯漢豪指出，金鐘廊現時仍有租戶，相信租約會配合政府賣地的意願，但租約內容屬政府與租戶之間的協議，詳情不便透露。雖然市場認為項目有流標風險，但甯漢豪稱，政府推出商業地不可只看當年市况，而需為本港未來經濟再起飛作準備。若待數年後才推出，加上數年發展期，屆時可能錯失機會。

近日完成道路刊憲等法定程序

上述金鐘廊位於港鐵金鐘站上蓋，落成於1980年，恒隆地產（0101）早在1981年租用金鐘廊，以「包租公」形式分租，租期長約30年。連卡佛或相關人士2011年曾透過私人持有公司向產業署投得承租權，及後將商場大規模翻新，並引進旗下品牌連卡佛附屬品牌LAB Concept，多個國際時裝品牌、美容化妝品店進駐金鐘廊。規劃署於2014年已就金鐘廊重建規劃展開研究，至昨日有關地盤納入最新賣地表內，計劃來年度推出，為近年罕見位處港島港鐵站上蓋的商業項目，市場估值約154.03億至225億元，每方呎樓面地價約1.44萬至2.1萬元。

指啟德4C4商地拆細空間不大

高力香港估價及諮詢服務主管鄭亥延表示，相信該地將發展成一個新地標，長遠能提升金鐘整體寫字樓的質素，估計會吸引內地和本地大型發展商入標，惟考慮到今年將落成的太古廣場六座會帶來18萬方呎淨樓面，發展商入標或較審慎。萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒亦稱，商業物業市况會比住宅及工業市場遜色，預計部分推出的商業地有流標風險。

此外，政府來年度亦重推曾流標的啟德第4C區4號商業地，可建樓面約86.3萬方呎。被問及啟德商業地未能成功改劃住宅，會否考慮拆細地皮出售，甯漢豪回應，該地皮拆細的空間不大。另外，對於早前市建局觀塘商業用地早前流標後，項目有意加入住宅元素，她指政府對此持開放態度。

另來年度政府亦推3幅元朗工業用地，分別位於福宏街及宏利街，總樓面約185.99萬方呎，有關地皮可發展現代產業大樓，藉以容納部分希望重置業務的棕地作業者，從而提升土地效益及推動產業發展。

24 FEB 2023

明報

 

地皮截標｜赤柱環角道豪宅地最少收4份標書

近月有多幅賣地表地皮以低市場估價批出，相隔近7年再有新供應的赤柱環角道豪宅地於今日中午12時截標，就記者現場所見，最少收4份標書，入標財團包括長實、新地、嘉華國際，另有不知名財團入標。

嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇表示，地皮位處港島南區，屬區內罕有較大規模新供應，她透露集團以獨資方式入標，出價參考市場因素。本港與內地通關後，相信各方面都會愈來愈好。

由於近月有多幅市區靚地以低價批出，如堅尼地城、啟德等住宅靚地，每方呎樓面地價均低跌穿1萬，啟德更以每方呎樓面地價6138元批出，重返8年前；故業界紛紛下調該地估值，綜合最新市場估值介乎約62.4億至80.2億，每方呎估值約1.3萬至1.67萬，對比去年11月推出招標時市場估值約124.86億至144.07億，每方呎估值約2.6萬至3萬，最新估值下跌約45%。

上述地皮為赤柱環角道豪宅地（鄉郊建屋地段第1204號），鄰近舂坎角一帶的豪宅物業，如昭陽花園及壁如花園等，指定作私人住宅用途。項目地盤面積約25.7萬方呎，涉及可建總樓面約48.02萬方呎，不包括將由買方按照賣地條件，所興建安老院舍的政府地方的樓面面積，估計可提供約650伙，是區內近年最大型的地皮新供應，料日後可發展規模較大的豪宅屋苑。

6 Jan 2023

星島頭條

 

旺角「巨無霸」商業地估值91億跌40%

（星島日報報道）本港在疫情及加息等不利因素影響下，投資及商業氣氛疲弱，政府並未因而減慢推出商業用地步伐，今季政府僅推兩幅地皮招標，最矚目為旺角洗衣街大型商業地，可建總樓面約152萬方呎，是區內近年罕有新供應；惟在不利因素影響下，其身價亦大縮水，最新市場估值約91.45億至121.93億，呎價估值約6000至8000元，對比去年2月首次公布推出時估值跌價約40%。
可建總樓面152萬呎

上述商業地位於旺角洗衣街與亞皆老街交界(九龍內地段第11273號)，地盤面積約12.16萬方呎，涉及可建總樓面約152.41萬方呎，是近年九龍區罕有商業地新供應。中標發展商將須負責興建指定社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以及公眾停車位等設施。

資料顯示，該地皮前身為水務署大樓及食環署辧公室原址，政府早約廿年前已決定待搬遷水務署後出售，其間就土地用途作長時間的研究，並一度有意連旺角東站一併發展，規劃署早於2009年提出重建，至2019年正式拆卸大樓後，政府改劃土地為發展商業用途。地點毗鄰港鐵旺角東站，及由新地發展的MOKO新世紀廣場，區內對上一項大型商業項目為2004年由市建局與鷹君合作發展的朗豪坊。 

業界：具流標風險

由今年2月賣地計畫首次公布推出、當時市場估值約159億至228億，地皮估值已大幅「插水」約40%。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，在疫情及美國息口等不明朗因素影響下，以目前經濟前景，認為商業用地的前景仍然受壓，具有風險，而且近期商業地反應一般，加上經濟因素，估計有興趣的發展商將會充分將以上考慮加入出價之內。

星島日報

3 Jan 2022

 

地價回落 11待批地皮估值全綫降

加息陰霾影響下，樓市氣氛受挫，近期地價亦相繼回落，市區地皮更接連跌穿1萬元關口。

本財政年度（2022至2023年度）賣地計劃，尚有11幅地皮有待批出，業界紛調低估值，較年初估值全綫下跌，跌幅最高達67%，當中啟德2A區一幅住宅地的估值下跌約33%至45%。

近期多幅地皮以低價批出，而最新於本周三（21日）以87.03億元批予長實 （01113） 的啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地，最終成交價跌穿百億元水平，每平方呎樓面地價約6,138元，除了是再度有市區地皮失守1萬元關口，更創同區8年半新低。

隨着地價回落，業界亦相繼調低地皮估值。本報綜合市場資訊，環顧今個財政年度尚待批出的11幅地皮，估值下跌約8%至67%。當中鄰近前述批予長實用地的啟德第2A區2號及3號地盤，最新估值下降至59.3億至98.8億元，每平方呎樓面地價約6,000至1萬元，若與2月底公布年度賣地計劃時的估值比較，大幅下調約33至45%。

而另一有待推出的啟德第2A區1號商業地皮，最新估值亦下調約1至5成，涉及56.8億至127.8億元，每呎樓面地價約4,000元至9,000元。

赤柱環角道 260億降至139億

至於今季度推出的赤柱環角道地皮，以及市建局觀塘市中心第4及5區用地，前者年初最高估值260.5億元，後者於9月宣布推出時，最高估值210億元，惟目前兩個地皮最高估值分別僅約139.3億及120億元。

所有用地中，跌幅最大的屬大嶼山長沙海沙徑用地，地皮於2月底時的市場估值下限約3億元、每呎樓面地價約7,500元，惟最新估值下限大幅下跌至1億元，即每呎樓面地價僅約2,500元；相信隨市區地價回落，市場對新界地皮估值亦隨之調低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，地皮的估值下降是因應樓價下調及利率風險而進行調整。他直言，政府以低價批地的好處是不會影響房屋供應，但發展商出價會「愈試愈低」，變相地價亦會愈來愈低，從而亦會拖累換地補地價金額的表現

樓市氣氛淡 政府或調整底價

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國坦言，以往當發展商出價與政府底價有差距，地皮便會流標收場，他形容這做法很荒謬，因為發展商出價正正反映市況。不過，隨着樓市氣氛轉淡，未來政府亦會調整底價，故料短期內地皮流標個案會隨之減少。

作者：潘淑盈

經濟日報

23 Dec 2022

 

啟德「百億地王」急速跌價

（星島日報報道）政府早前成功將啟德3幅商業用地改劃作住宅發展，當中2幅已納入賣地表，地政總署早前推出啟德2A區4號、5(B)號及10號合併用地招標，並於今日截標。業界指出，考慮到近期地價「級級落」，港島區住宅用地4個月貶值逾兩成，呎價跌穿1萬元，加上項目投資額龐大，預料發展商出價審慎。綜合市場對該幅啟德「地王」最新估值介乎113.4億至148.89億，每方呎估值約8000至10500元，較10月底時低出約12.5%至18.39%。

啟德區近年有多幅商業地流標收場，政府早前計畫將區內5幅商業地改劃住宅發展，其中3幅成功改劃，曾以商業地方式推出、並以流標收場的2A區4號、5（B）號及10號合併招標地皮，早前以住宅地方式推出招標。​

區內新盤銷情一般

綜合市場最新估值介乎113.4億至148.89億，較10月底估值低約12.5%至18.39%。業界指出，調低估值其中一個原因，是區內新盤銷情一般，另一個原因是近期港島區住宅用地急速貶值逾20%，平均每方呎樓面地價不足1萬元，相信九龍區住宅用地貶值或更甚。

估值約113億至148億

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，雖然港股已回穩，加息沒有超過預期，項目連接港鐵站，可針對不同買家，避免與啟德跑道區的項目競爭，項目旁2A區2及3號住宅地皮計畫在明年初推出，今次發展商出價保守。

港島區住宅地貶值逾2成

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，地皮位於港鐵站上蓋，項目的地下商店街亦設有多個出入口連接毗鄰發展項目，地理位置除為住宅加分外，亦可提升商鋪價值，考慮到投資金額大，預計是次主要吸引大型發展商或以合組財團方式入標。上述地皮由三個地塊組成，合併招標，地盤面積約21.44萬方呎，可建總樓面約141.8萬方呎，不包括將由買方按照賣地條件所興建的兩所安老院舍暨日間護理單位、家長/親屬資源中心和留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積。該項目料可提供約1750伙，是今季賣地計畫推出住宅地中最大。

16 Dec 2022

星島日報

 

長實11.61億「低撈」西營盤住宅地

（星島日報報道）樓市調整期未完，加息及疫情夾擊下，令發展商出價審慎，市區重建局昨日突擊公布港島皇后大道西/賢居里項目，由近年積極投地的長實以約11.61億奪得發展權，折合每方呎樓面地價更跌破1萬，僅9554元，較今年8月由遠展奪得的同區項目每方呎樓面地價約13085元，不足4個月急挫27%。長實是次低價撈得西營盤項目，已是集團年內投得的第3幅住宅地。

市建局昨日公布，位於西營盤皇后大道西/賢居里發展項目，經過公開招標競投後，決定由長實的全資附屬公司天洋企業有限公司合作發展，投標金額為11.61億。以該項目可建總樓面約12.15萬計算，每方呎樓面地價跌破1萬大關，僅約9554元，較今年8月由遠展以12.4億投得，位於同崇慶里/桂香街發展項目每方呎樓面地價13085元，不足4個月急挫27%。

吳佳慶：將受年輕上班族垂青

長實執行董事吳佳慶表示，對今次中標市區重建局項目感到欣悅。該項目位於皇后大道西/賢居里，是罕見的港島中西區優質地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達，預料落成後將廣受年輕上班族及專業人士歡迎。

消息人士指出，樓市受到近月加息及疫情兩大因素夾擊，樓價持續向下調整，有代理行數據顯示，今年至今樓價已回落約10%，是次長實以低價取得西營盤發展項目已屬意料中事，惟近10年市區用地地價跟隨大市上升，每方呎樓面地價普遍在1.6萬水平以上，故是次呎價跌破1萬，僅錄得9554元，為近10年來首次出現。

每呎地價跌破1萬近10年罕見

據了解，是次長實取得發展項目，項目售樓收益達35億，中標財團便須與市建局分紅，固定分紅40%，若以項目總樓面約12.15萬方呎計，相當於每方呎售價約2.88萬便需要分紅，對比今年8月批出的崇慶里/桂香街發展項目當時每方呎售價逾3.16萬便需要分紅為少。另外，該項目設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300方呎，同時規定至少一半的單位面積不可超過480方呎。

業界料每呎賣價逾2.5萬

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，是次港島區地皮樓面地價跌破1萬，按成本加上建築成本及合理利潤計算，料將來每方呎售價介乎2.5萬至2.8萬，但地價與樓價始終有分別，若發展商推售項目時，市況回穩，會以較高的售價推出，屆時每方呎售價或可達3萬水平1以上，是次招標結果，將影響九龍區及新區地造價，尤其是今日截標啟德地皮，對啟德地皮有一定的啟示作用，若啟德地成功售出，將令市場更明白現樓市水平下，港島區及九龍區地價的差異。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，是次西營盤地皮造價對比同區崇慶里項目，大跌已屬預期之內，但跌幅則超出想像，不但是土瓜灣等供應量多的地區，就連港島地皮造價滑落亦不能倖免，除了反映加息，市場成交量低，一手樓積存量增多，亦與港股十月尾的低迷情況有關。

16 Dec 2022

星島日報