下季擬推4住宅地 涉3千伙增7成 啟德商住地估值188億 勢成新地王

下季擬推4住宅地 涉3千伙增7成
啟德商住地估值188億 勢成新地王

政府將公布下季度賣地計劃，可供出售4住宅地，提供逾3,000伙，按季增7成，包括啟德及長沙灣兩幅百億地王，啟德第1F區商住地估值達188億元，勢成住宅新地王。

政府在本季僅推出4幅住宅地，合共提供1,790伙，有見樓市持續熾熱，地價更不斷攀升，市場估計，政府下季將加大推地力度，當中可供下季推出的住宅地合共有4幅，提供約3,025伙，按季增加7成，同時亦有機會再推一個鐵路項目，例如何文田站第2期，合共3,825伙。

全年供應目標 或超額完成

連同本季所推出的地皮，政府今年上半個財政年度共提供逾7,300伙，加上有望今年內完成補地價的項目（逾4,500伙），整體土地供應將達1.18萬伙，佔全年目標1.8萬伙的供應目標65%，全年有望達標甚至超標完成。

至於下季有機會推出的4幅地皮，包括啟德第1F區商住地及長沙灣興華街西對出住宅地，兩幅均為估值逾百億元的市區靚地，尤其啟德商住地更有機會超越鴨脷洲利南路豪宅地，成為全港的新住宅地王。

啟德1F區1號 地價料1.3萬元呎

該幅啟德第1F區1號住宅地，位於南豐以246億元投得的第1F區2號商業地王旁，佔地達17.8萬平方呎，屬於綜合發展區作商住混合發展，地積比率達8.1倍，可建樓面約144萬平方呎，預計能提供約1,650伙，連同一個30萬至40萬平方呎的商場等設施。

隨着海航連番以天價競投啟德地，區內地價推高至每平方呎1萬至1.36萬元，而該幅第1F區商住地位置較早前批出的第1K區、第1L區住宅地更貼近沙中綫啟德站，而且規模龐大，屬於區內地標項目。

市場對地價估值高達144.3億至187.7億元，樓面呎價達1萬至1.3萬元，有機會打破今年2月龍光地產（03380）及合景泰富（01813）以168億元投得鴨脷洲地王，成為歷來最貴的住宅地。

此外，同樣有機會下季推出的長沙灣興華街西對出住宅地，亦屬百億地王級數。項目屬於臨海住宅地，可建樓面達98.7萬平方呎，屬於市區罕有的大型海景住宅地盤，市場估值約98.7億至148億元，樓面呎價約1萬至1.5萬元。

今季賣地收益 已達628億

值得一提的是，隨着政府在上月批出中環美利道（232.8億元）以及啟德兩幅商業地王後，今季賣地收益已經達627.6億元，較去年同期的84.6億元大增6.4倍，連同以83.3億元批出的西鐵錦上路站1期，地價收入至少710.9億元，已達政府預測今年度賣地收益1,010億元的7成。

若果上述兩幅百億地王如期推出，今年度賣地收益很大機會將提前達標，財政盈餘或有機會較當局預期為多。

撰文:

余敏欽

23 June 2017

經濟日報

中資奪屯門地 地價2年升45% 深控夥路勁出價31.7億 樓面呎價6700

中資奪屯門地 地價2年升45%
深控夥路勁出價31.7億 樓面呎價6700

中資在港版圖擴展至新界區，深圳控股（00604）夥拍路勁基建（01098）以31.7億元投得屯門管翠路住宅地，樓面呎價6,700元，高估值上限2成，地價兩年間漲逾4成。

位於屯門星堤、會德豐旗下新盤NAPA之間的管翠路住宅地，由深圳控股與路勁合組的財團以31.7億元奪得，以可建樓面47.3萬平方呎計，樓面呎價達6,700元，較比鄰恒地（00012）在2015年投得的管翠路（屯門市地段第500號）樓面呎價4,621元，2年地價升45%。

擬建高檔住宅 吸換樓客

若果比較同區近幾年批出的中高密度住宅地皮，地價介乎3,343至4,621元不等，是次管翠路地皮創區內同類地皮地價新高。

對於地皮高於估值上限2成，路勁基建執行董事單偉彪認為，同區新盤呎價達1.2萬、1.3萬元，以現時中標地價連同成本，相信仍有利潤，強調「不是賺大錢，但肯定不會蝕本」。他又解釋，內地項目普遍純利10%甚至更低，較本地發展商保守，造成中港發展商出價差異。

項目由深圳控股與路勁各佔一半權益，單偉彪透露，總投資額約50多億元，建築成本約4,000元呎，預計將建不多於2幢的分層住宅及多幢洋房，主要提供2、3房的中小型單位。路勁發言人補充指，項目環境清靜，將發展高檔住宅，目標以換樓客為主。

料日後呎售 達1.46萬元

深圳控股屬首次涉足本港地產，該公司為深圳市國資委下的地產上市公司，在全國15個城市都有發展項目，擁有土儲可建樓面達2,368萬平方呎，包括在前海發展區擁有發展項目。路勁屬傳統老牌承建商，過去幾年較多在內地發展，直至去年初投得元朗凹頭項目，而今年初亦與平安不動產合資奪得黃竹坑站1期項目。

以每平方呎建築成本4,000元、連同10%「發水」及利息成本等計算，項目發展成本達1.06萬元呎，假設利潤為1成，日後推售實用呎價將達1.46萬元，較同區新盤滿名山呎價1.27萬元，以及NAPA呎價1.18萬元，高出15%至23%不等。

中資全面進軍本港地產市場，今年政府批出5幅住宅，全數由中資發展商牽頭財團奪得，而且版圖亦由港九市區地皮，擴展至新界區。

撰文:

余敏欽

22 June 2017

經濟日報

南豐逾246億 奪啟德商業地王

南豐逾246億 奪啟德商業地王
半月內超美利道紀錄6% 樓面呎價12863

本港半月內兩度刷新商業地王紀錄，南豐以逾246億元擊敗11間中港財團奪啟德商業地，超美利道地6%，膺全港最貴商地，樓面呎價12,863元，較半年前同區商地高9成。

樓市狂熱，盡管金管局連環出招，仍無礙地王接連誕生，繼5月中恒地（00012）以近233億元、呎價逾5萬元投得中環美利道商地，地價及呎價均打破政府歷年新高後，是次南豐以逾246億元奪地，僅半個月便將紀錄再推高13億元或5.6%。

南豐：看好啟德發展潛力

南豐發展董事總經理蔡宏興回覆本報記者查詢時指，是次獨資形式投得啟德商業地，將作長綫收租投資，計劃興建寫字樓、商場及特色酒店等綜合式發展，當中逾一半樓面會作寫字樓，估計涉逾百萬平方呎。而目前中環商業樓面接近飽和，不少企業遷往外區，當中九龍東為本港第二商業核心區域，看好啟德發展潛力。

對於金管局收緊財團借貸融資，蔡宏興指，集團財務資金穩健，有足夠能力應付，不擔心融資情況，集團亦一直優化系內物業組合，又認為是次地皮規模性質及招標時間不同，難與同區商地直接作比較，未來會繼續於區內物色合適發展用地。

是次並非南豐首度進駐九龍東，集團於2015年夥領展（00823）以58.6億元，投得觀塘海濱道77號商地，總樓面88萬平方呎，去年底獲摩根大通以每呎30元租用22.5萬平方呎樓面，月租約680萬元成東九龍近年最大商廈租賃，另去年亦獨資奪得將軍澳日出康城第10期發展權。

料日後寫字樓呎價1.9萬

今次的啟德1F區2號地，為區內第二幅批出商地，鄰近未來沙中綫啟德站，可建樓面達191萬平方呎，東部建築物高限為主水平基準以上200米，比較周邊地盤高限約130米，預計地皮日後約三分一樓面的高層單位可望維港海景。

是次中標樓面呎價為12,863元，不但高出市場估值上限7%，而且相比去年11月由利福國際（01212）摘下的同區商地（地價6,733元呎），半年內勁升91%，甚至較目前周邊二手商廈的成交呎價，高出2成至9成，屬「麵粉貴過麵包」的水平。

預計項目總投資額330億元，每平方呎成本約1.6萬元。假設利潤為20%，寫字樓呎價接近1.9萬元，呎租可達35至45元。

戴德梁行蕭亮輝稱，該地將成九龍東新地標，配合沙中綫通車，有助吸納跨國公司進駐。而世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平認為，以發展成未來核心商業圈為定位的啟德，受本地及內地發展商垂青，而這次中標地塊，更屬於啟德最貴重的商業地段之一。

撰文:

鍾綺敏

1 June 2017

經濟日報