3因素地價回落 樓價可下調？

3因素地價回落 樓價可下調？

3因素地價回落 樓價可下調？

 地產版 2019/07/25 

地價回落，可歸納3點分析：包括社會爭議、地皮質素、以及樓價走勢3項因素。
由嘉華（00173）、會德豐地產夥拍、中國海外（00688）財團，以127.4億元再下一城，投得啟德4A區1號跑道區住宅地皮，每平方呎樓面地價11,842元，較比鄰同系3月投得地皮（後排），地價4個月跌13.6%，創跑道區住宅地新低，亦屬啟德新發展區近兩年半新低。
由於該地須附設興建多項政府設施，包括一間安老院舍和幼兒中心，涉及可建樓面面積不少於31,894平方呎，佔總樓面面積約3%。項目總樓面面積約1,075,840平方呎，扣除31,894平方呎政府設施後，實質可建住宅樓面面積約1,043,856平方呎，即每平方呎樓面地價約1.22萬元，比較3月同於後排的用地，地價亦回落逾1成。

百億地皮不乏 出價顯審慎

從3點分析地價回落原因。首先，近日社會爆發連串爭議，大型示威、遊行不斷發生，影響投資、置業情緒，觀望氣氛異常濃厚，面對啟德地皮過百億元的投資，發展商出價亦顯得審慎，標價相對早前旺市時保守，可以理解。

其次，啟德跑道區將提供逾10幅住宅地，先後批出8幅，當中不乏百億地皮，投資額動輒200億元，而多家大型發展商如新地（00016）等，已先後進駐跑道區，取得貴重地段用地，由於投資額龐大，財團出價亦難免顯得審慎，而以財團形式可分擔高昂投資額風險，出價亦可稍為進取，故今次最終由唯一入標財團奪標。

最後，住宅樓價在月前破頂後，高位反覆回調，市場充斥多項不明朗因素，如中美貿易戰、環球股市波動、本地政治風波等，無疑對本港樓市添隱憂。觀乎近月樓價走勢，住宅樓價於6月底突破歷史新高後，在反修例風波下，連跌兩周，新盤紛以貼市價推，個別更出現減價情況，預視樓價仍會下調。

另外，區內代理指出，啟德地價回落暫時未對同區二手樓市構成衝擊，市場僅錄零星減價，例如峻弦3座高層E室，實用面積748平方呎，原叫價1,300萬元，昨日減至1,150萬元求售，較銀行估價1,223萬元稍低。

25 July 2019

經濟日報

啟德地呎價11842 兩年半新低

啟德地呎價11842 兩年半新低

嘉華會德豐中海外127.4億奪地 攻兩三房戶

 地產版 2019/07/25 

反修例風波後，啟德批出第二幅住宅地，由嘉華（00173）夥會德豐地產及中國海外（00688）財團，以逾127億元投得，每平方呎樓面地價11,842元，4個月跌13.6%，重返該區兩年半前水平。

6月份發生反修例風波，續影響社會投資氣氛，繼上月啟德跑道區前排海景地以地價1個月回落8%批出後，第二幅4A區1號住宅地在上周五（19日）截標，僅收4份標書創區內最少。地政總署昨公布，該地由嘉華、會德豐地產及中國海外合資奪得，中標價近127.4億元，低於市場預期約130億元下限，但仍屬跑道區地皮次高。
若以地皮最高可建樓面107.6萬呎計，每平方呎樓面地價約1.18萬元，地價重返由嘉華於2016年12月投得啟德1K區2號地（即嘉峯匯）、約兩年半前的水平。

目前啟德跑道區已批出8幅住宅地，包括4幅同位於後排的4B區用地，每平方呎樓面地價為1.37萬元至1.55萬元，是次地皮地價低出約14%至24%。而相較於前排的3幅4C區1至3號地皮，樓面地價1.74萬至1.96萬元，前、後排地價差幅增至約3至4成不等。

梁志堅：反修例事件影響出價

會德豐地產主席梁志堅表示，近期反修例事件，的確對集團出價有影響，雖然成交呎價較同系投得同區地皮較低，但造價仍算合理，個人對社會氣氛也有擔憂。

不過他續說，做生意有一定風險，即使近期社會氣氛不穩，集團賣樓後需繼續投地以補充土儲，按市況出價，建議政府積極覓地，包括合作發展新界地皮。而整個項目總投資額至少200億元，計劃打造2至3房單位為主，亦會提供1房單位。

另外，嘉華國際營業及市場策劃總監溫偉明指，項目地理位置優越，大部分單位可享東九龍商業區海景及大都會景致，政府在區內投放逾千億元等沙中綫配套設施，仍看好區內前景。

高力：反映對樓市前景變審慎

高力國際香港估價及諮詢服務高級助理董事馮禮賢認為，地價回落可反映發展商對樓市前景變得審慎。

若以總投資額為200億元、每平方呎建築成本約6,136元計算，連地價及10%發水樓面，每平方呎投資額約1.69萬元，加上利潤及8成實用率推算，日後推售實用呎價將逾2.5萬元，與嘉匯一手呎價約2.1萬至3.4萬元相若，但比入伙近2年的啟德1號二手呎價約2.4萬元則高約5%。

25 July 2019 經濟日報

經濟日報 今次用地為會德豐合組財團在跑道區第4幅住宅地，計及中海外投得4B區2號地皮，兩家財團合作取得跑道區後排4幅相連住宅地。至於嘉華則為首度投得跑道區地皮。