海航4奪啟德地 建國際級住宅 74億再下一城 將與鄰地統一規劃

海航4奪啟德地 建國際級住宅
74億再下一城 將與鄰地統一規劃

海航集團再下一城，昨日以74.4億元投得啟德第1L區2號地皮，樓面地價1.35萬元呎。為集團半年內斥逾270億元4奪啟德地皮，吸納逾200萬呎樓面。

地價1.35萬元呎 東九次高

是次批出的啟德第1L區2號地皮，由於比鄰的1號及3號地皮均由海航或旗下公司投得，故早前市場預計，發展商很大機會出手摘下這幅相連地，以組成一個更大型的發展計劃。

地政總署公布，海航旗下香港國際建投（00687）以74.4億元擊敗其餘14組中港財團，再下一城奪得第1L區2號地皮，每平方呎樓面地價1.35萬元，為市場估值上限，只較屬兩邊單邊海景的第1L區3號地皮略低1%，屬於東九龍地價次高，反映發展商投地出價進取。

4地聯動開發 供應3700伙

政府在半年內第5度推出啟德住宅地，當中4幅由海航奪得，包括第1L區鄰近體育城的3幅地皮及第1K區的單邊地皮，合共吸納逾200萬平方呎樓面，共約3,700伙供應。

海航發言人稱，擬將4幅地皮作統一規劃，聯動開發，興建國際級大型住宅綜合項目。集團強調此次投地對公司深化在啟德的發展具有重要意義，連同先前的三塊地皮，將使集團在該區域的布局更加完整，更有利於進行整體規劃，提升整體協同效應。

至於地皮資金來源方面，海航發言人則稱，將以香港國際建投內部資源、銀行融資及來自股東貸款支付地價。

日後呎價料達2.2萬元

若果以每平方呎樓面建築成本4,000元計算，計及10%發水樓面，市場估計項目總投資額約98.7億元，每平方呎投資額約1.6萬元，即使以一成利潤計算，項目日後推售實用呎價仍然達2.2萬元，較嘉華（00173）近期推售的嘉匯首批呎價1.56萬至2萬元，高出11%至43%不等，相較樓齡6年的譽．港灣近期二手呎價1.3萬至1.6萬元，更高出4成至7成不等。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，發展商有意將啟德項目打造成類似九龍站豪宅項目，估計上述第1L區2號地皮總發展成本110億元，落成後呎價或達2.4萬元以上。同時，他相信，區內仍然有多幅地皮有待推出，估計中資財團會繼續積極競投，但估計地價未必會再創新高。

撰文:
余敏欽

16 Mar 2017

經濟日報

中資平保夥路勁 奪黃竹坑站1期 預計投資額120億 料日後呎售2.2萬

中資平保夥路勁 奪黃竹坑站1期
預計投資額120億 料日後呎售2.2萬

中資再下一城，黃竹坑站上蓋第1期由中資平保（02318）旗下平安不動產及路勁（01098）合資爆冷投得，平保首度進軍本港樓市，料日後開售呎價逾2.2萬元。

本年暫批3住宅地 盡歸中資

今年批出的3幅住宅地盡入中資囊中，由2015年底至今，中資在港已購入至少10地皮及4幢商廈項目，粗略估計接近1,000億元。

港鐵（00066）逾20年首度推出的港島鐵路項目黃竹坑站第1期，破歷年紀錄勁收14份標書，最終由路勁基建夥拍平保合組的財團聯手投得，兩者將各佔項目一半股權。

繼去年8月以9.89億元投得元朗凹頭官地後，路勁7個月內再度投得本港地皮。集團執行董事單偉彪表示，平保為有實力的公司，雙方為長期合作夥伴，去年曾共同發展廣州項目，將會在港進行融資，暫未透露投資額。他指，內地收緊借貸買地，令開發商面臨壓力，加上香港稅制簡單，利潤相對可觀，均推動內房來港投地。

中國平安回應，該項目將由合作方路勁基建操盤，後續會根據前期規劃進行發展建設。

市傳項目補地價金額超過46.8億元，每平方呎樓面補地價約8,119元，分紅比例固定35%，發展商須額外出價投標。市場人士估計，出價可能達30億至40億元，連同補地價金額及建築成本等，預計總投資額有機會超過120億元，日後落成後實用呎價由2.2萬元起。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚估計，是次黃竹坑第1期總地價金額，預計與鴨脷洲利南道地相若，平保主要作投資方，項目建築由路勁負責，料日後呎價達3萬元。

北水年半近千億 買10地4商廈

資料顯示，中資加速來港搶購地皮，本港今年暫已批出的3幅住宅項目，全數被中資財團掃走，首季涉及金額已達270.7億元，佔去年金額近8成。事實上，中資攻港搶地情況有增無減，近8年來以獨資或合資形式奪得27幅地皮。單計及15年底至今，中資於年半內先後已投得至少10幅住宅地，連同商廈物業，涉近千億元。

仲量聯行報告指，本地7大發展商投得的政府用地，由2012年佔整體45%，到去年跌至22%，預計7大發展商佔整體私人住宅落成量的比例，將由2014年的85%及2016年的77%，下跌至2017至2019年的53%。該行資本市場部區域董事莫凱傑表示，雖然港資發展商已提價投地，但中標比率較以往低，增添土儲更困難，料未來推盤將會惜售，叫價企穩。

下財年度政府推出多幅市區靚地，預計將受中資追捧，地價有機會續創新高。

1 Mar 2017

經濟日報

海航55億再高價奪地 建啟德王國 地價1.3萬元呎 貴比鄰嘉華地皮27%

海航55億再高價奪地 建啟德王國
地價1.3萬元呎 貴比鄰嘉華地皮27%

海航集團在3個月內以近200億元3奪啟德住宅地，昨剛以55.3億元投得啟德第1L區1號地皮，樓面地價1.3萬元呎，較嘉華（00173）去年底奪得的啟德地高出近3成。

海航今次透過去年入股的香港國際建投（00687）（前稱泰昇集團），以55.3億元擊敗其餘17組財團，再下一城奪得第1L區1號地皮，每平方呎樓面地價1.3萬元，略低於集團此前以新高價奪得的兩幅啟德地4%，但今次地皮位置海景景觀將受周邊項目阻擋。若比較嘉華去年底奪得的第1K區2號地皮，地價則高出27%，亦較市場估值上限高約1成。

根據香港國際建投發出的通告指，將以集團內部資源、銀行融資及來自控股股東海航集團之免息無抵押貸款支付地價。至於海航過往投得的兩幅啟德地，首幅地皮所涉88億元地價已經繳交，而第2幅投得的第1L區3號地價則須於1月底前繳交。

料日後呎售2.4萬元

海航自去年11月首度奪得啟德地皮後，逐步在啟德鞏固其住宅王國，短短3個月內連奪啟德3幅住宅用地，合共吸納約150萬平方呎樓面，共約2,800伙供應，相當於區內未推售新盤的單位數目近4成。而政府自2013年起批出10幅啟德地皮，當中6幅由中資財團奪得，可見中資進駐啟德新發展區速度之快。

按每平方呎樓面建築成本4,000元，並計及10%發水樓面，市場估計項目總投資額約74億元，每平方呎投資額約1.6萬元，預計日後推售實用呎價達2.4萬元，較中國海外（00668）月初推售啟德1號（II）首批呎價1.5萬至2.2萬元，高出7%至59%不等；相較樓齡6年的譽．港灣近期二手呎價1.3萬至1.6萬元，則高出48%至77%不等。

業界估海航續投區內地

有份入標的會德豐地產，其主席梁志堅稱，內地財團投地出價進取，不介意利潤較小，甚至不賺錢，本地發展商難以競爭。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，發展商希望透過壟斷區內地皮，增加日後賣樓的定價權，屬於內地發展商常見做法，投地出價往往較貼近現樓價，在這個策略下估計海航將會繼續競投餘下地皮，希望能掌握至少三分二供應。

啟德新盤熱賣，加上內地發展商再次高價搶地，即時增強同區小業主信心，距離啟德最近的私樓屋苑譽．港灣，昨日錄得6宗臨時封盤善價而沽個案。同區現崇山則錄大幅反價個案，屋苑3A座低層C室，實用面積570平方呎，原本叫價800萬元，昨日反價至850萬元放盤，加幅約6%。

26 Jan 2017

經濟日報

中資成奪地常客 本地幫添難度

中資成奪地常客 本地幫添難度

中資湧港投地成新常態，以今年度批出地皮供應伙數計，中資佔24%，本港5大發展商僅佔19%，本地財團未來取地難上加難。

中資今年度奪4地 佔24%

今年度暫已批出23幅政府、鐵路及市建局住宅用地，帶來約1.39萬伙供應，中資財團囊括4幅，涉逾3,300伙，佔整體24%，相反本港5大發展商奪得5幅地，可建單位逾2,620伙，佔比約19%，為近6年來首次落後於中資財團。

以往本港地皮接近8成，均由本港5大老牌發展商，長實（01113）、新地（00016）、恒地（00012）、新世界（00017）及信置（00083）所投得。惟2012年起內房大舉攻港，包括中海外（00688）、五礦地產（00230）、海航實業等，2013年至今已有18幅住宅地由中資奪得。統計近6個財年中資佔比由起初的1%，升至接近25%的水平，反映中資在本港市場的角色日益吃重。

另一方面，政府2013年由勾地制轉為公開拍賣，並將大地皮割細或分期推出，有利中小型發展商參與，今年度中小型發展商投地佔比逾5成。

面對不少中小財團轉型作發展商，加上中資湧港，5大本地發展商成功投地難度自然提高。如長實曾於2012年內連取8地，惟直至2014年底才再奪海壇街重建項目，而今年度5大發展平均每間只瓜分到1幅住宅地，長遠來說土地佔有率將被逐漸蠶食。倘若要提高勝算，出價進取，則難免要壓縮利潤。

撰文:
鍾綺敏

5 Jan 2017

經濟日報

中資湧港投地 樓面金額破紀錄

中資湧港投地 樓面金額破紀錄

中資湧港投地成新常態，今年奪得6幅住宅地，金額近281億元，按年升1倍，可建樓面則按年增76%至近319萬平方呎，同創歷年之冠，料進一步涉獵商地及市建鐵路項目。

自2014年起，數間大型內地發展商嘗試攻港投地，今年更多中資背景企業加入分一杯羹。

今年政府暫已批出27幅住宅及商業地，中資取6幅，較去年多出2幅，佔全年批地數量約22%，投放資金約280.7億元，涉及住宅樓面面積近319萬平方呎，較上年分別急增1倍及76%。

逾50億元地皮 中資囊括3幅

中資多攻市區中大型靚地，為奪心頭好出價頗為進取，其中本年錄得6幅地價逾50億元的貴重地皮，中資囊括3幅，接連刷新東九龍住宅地價紀錄。

其中五礦地產（00230）今年8月以逾40億元、樓面地價7,068元呎首奪油塘崇信街地。

惟要數最一鳴驚人的，非海航實業莫屬，兩個月內斥逾142億元連取兩幅啟德住宅地，11月以88.37億元投得啟德第1K區3號地，為今年地皮最貴，同破政府近3年來單一住宅地價新高，本月再以54.12億元投下1L區3號地，以樓面地價1.36萬元呎，締造東九龍住宅地價新高。

另一幅何文田常盛街住宅地，由主力內地發展的高銀金融（00530）以63.81億元投得，上周更取得港鐵何文田站第1期發展權，改寫港鐵項目歷年由本港大型發展商主導的情況。

本地發展商 僅取8幅地

內房恒大集團及萊蒙國際，年內亦透過收購分別買入灣仔甲廈及元朗農地，兩家並涉足本港競投官地，另龍光地產（03380）、木薯資源（00841）、廈門國貿集團等，以獨資或合資形式加作搶地戰團。

另外，本地中小型發展商今年表現相當活躍，年內共以249.5億元投得13幅地皮，增幅逾8成，如佳明集團（01271）首度奪地，而近20年未有投地的希慎集團則合資連取兩幅大埔露輝路地。相反本港7大發展商僅共取8幅地。

撰文:
鍾綺敏

28 Dec 2016

經濟日報

地價闖巔峰 啟德新地王呎價1.36萬 海航54億再下一城 與比鄰地合併發展

地價闖巔峰 啟德新地王呎價1.36萬
海航54億再下一城 與比鄰地合併發展

加辣無阻地價再創巔峰。海航實業再下一城以逾54.12億元投得啟德住宅地，樓面地價1.36萬元呎，較集團上月投得比鄰地高100元，料日後開售呎價約2.45萬元。

地價較上月鄰地高0.7%

適逢政府加辣及美國上周公布加息後，啟德第1L區3號住宅地上周五截標，仍大收21份標書，破區內紀錄，地皮最終由海航實業國際旗下的德廣置業「連中兩元」，以逾54.12億元奪得，樓面地價1.36萬元呎，超出市場估值24%，晉身為啟德區新地王，同區上一幅住宅用地亦由集團以每平方呎樓面地價1.35萬元摘下，是次再將該區地價紀錄調高約0.74%。

對於今次以創新高價奪地，海航發言人回應指，投地價是經過集團對宏觀經濟、地皮發展前景、公司戰略及未來收益等綜合分析後得出。他又強調，會堅持既定戰略，大力發展啟德區，而在港發展房地產具備重要戰略意義，將在風險可控的情況下獲取適當利潤，並對香港的經濟前景和房地產市場、以及啟德長期發展前景感到有信心，

至於項目未來的總投資額或發展計劃，海航發言人指，暫時不方便公布，集團將整體規劃所投得的第1K區及1L區兩幅地皮，兩地將起互相帶動作用。

可建40萬呎 享開揚海景

是次批出地皮可建樓面約39.8萬平方呎，高層戶可享開揚海景，低層可望向啟德體育城，比鄰為海航上月投得用地（第1K區第3號地皮），景觀較前者更開揚。假設建築成本4,000元呎，計及10%發水樓面，每平方呎投資額1.64萬元，預計日後推售呎價2.45萬元。

集團兩個月內共擲約142.5億元在港投地，連同上月投得的比鄰地皮，兩地合併發展後，整個項目樓面面積將擴至約102.8萬平方呎。

與同區中國海外（00688）今年8月開售的新盤啟德1號（I）比較，首批折實呎價約1.56萬元，高57%。另比區內樓齡約31年的麗晶花園呎價（0.86萬至1.03萬元）高近1.5倍。換句話，今番地皮的「麵粉價」已高出區內「麵包價」。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚指，是次地皮鄰近未來啟德港鐵站，部分單位可享有海景，質素較海航上一幅地皮更高，地價再創新高屬於合理，而兩幅相鄰地皮日後可一併發展及開售，以及研究共用會所設施等，出價固然志在必得，項目可打造豪宅及特色單位，而區內有多幅地皮待批，發展商出價須更為進取，料未來地價會高於1萬元，並吸引其他中資發展商投標。

譽‧港灣呎價25990東九新高

新地王效應下，鄰近二手錄高價成交。消息指，鄰近新蒲崗譽‧港灣8座C室頂層連天台特色戶，實用面積1,616平方呎，於上月啟德誕下首幅地王後，於加辣前以公司轉讓形式易手，成交價4,200萬元，實用呎價25,990元，創東九龍二手住宅呎價歷史新高，買家為本地客。原業主2012年以3,689.4萬元購入單位，升值14%。

20 Dec 2016

經濟日報

利福73.9億 奪啟德商業地王 地價6733元呎 創九龍東新高

利福73.9億 奪啟德商業地王
地價6733元呎 創九龍東新高

啟德首幅商業地由利福國際（01212）以73.9億元爆冷奪得，成交價為政府歷年商地中最貴，樓面地價6,733元呎，貼近市場估值下限，仍創九龍東商業地價新高。

該幅商業地分為南、北兩塊，位於啟德中心城東邊及啟晴邨西面，可建樓面面積109萬平方呎，包括須建公共停車場。地皮上周五截標，收8份標書，由「細劉」劉鑾鴻擔任主席的利福國際罕有突襲投標，便一擊即中首度投得官地，中標價約73.9億元，較今年2月由領展（00823）以59.1億元投得的旺角工業貿易署，超出近15億元，成為全港歷年商地地王。

利福國際財務總監潘福全回應指，集團一直希望於九龍市區物色優質地段，自建物業及拓展崇光百貨（SOGO）業務，認為7,000元呎的地價屬合理範圍。他續稱集團擬獨資經營，除崇光百貨之外，亦會引入其他商業、娛樂及餐飲設施，具體規劃及投資額有待董事局確認後公布。至於地皮位處東九龍重點發展地段，集團對區內發展潛力很有信心。

料總投資額約122億

以項目可建樓面約109萬平方呎計算，地皮樓面地價達6,733元呎，較市場估值下限的6,000元，高出12%。九龍東暫批出8幅商地，是次啟德地地價，較九龍東上一幅、於去年5月批出的九龍灣祥業街用地，每平方呎樓面地價6,199元，18個月升值8.6%。同時將去年1月領展及南豐的觀塘鴻業街地，每呎6,630元的九龍東商地地王紀錄，再推高1.6%。

假設建築成本為4,000元呎，計及10%「發水」樓面及利潤因素，每平方呎投資額約1萬元，總投資額約122億元。參考鄰近商廈現時呎租，如億京中心呎租約22至30元，以及觀塘One Harbour Square呎租約26至44元，估計項目日後寫字樓呎租介乎30至40元。

商場呎租料60至70元

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，以啟德周邊辦公室、住宅發展，預計對零售及食肆有一定需求。由於項目規模過百萬平方呎，估計發展商將會撥出3至4成樓面，即30萬至40萬平方呎作為零售用途，其餘為辦公室樓面。他預計，商場的租值每平方呎可望達60至70元。

另外，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，啟德區發展成形需時，地皮作長綫收租投資，回報期可能較長，加上發展成本總額大，故中標價貼市場下限。

撰文:
鍾綺敏
余敏欽

24 Nov 2016

經濟日報