海航55億再高價奪地 建啟德王國 地價1.3萬元呎 貴比鄰嘉華地皮27%

海航55億再高價奪地 建啟德王國
地價1.3萬元呎 貴比鄰嘉華地皮27%

海航集團在3個月內以近200億元3奪啟德住宅地，昨剛以55.3億元投得啟德第1L區1號地皮，樓面地價1.3萬元呎，較嘉華（00173）去年底奪得的啟德地高出近3成。

海航今次透過去年入股的香港國際建投（00687）（前稱泰昇集團），以55.3億元擊敗其餘17組財團，再下一城奪得第1L區1號地皮，每平方呎樓面地價1.3萬元，略低於集團此前以新高價奪得的兩幅啟德地4%，但今次地皮位置海景景觀將受周邊項目阻擋。若比較嘉華去年底奪得的第1K區2號地皮，地價則高出27%，亦較市場估值上限高約1成。

根據香港國際建投發出的通告指，將以集團內部資源、銀行融資及來自控股股東海航集團之免息無抵押貸款支付地價。至於海航過往投得的兩幅啟德地，首幅地皮所涉88億元地價已經繳交，而第2幅投得的第1L區3號地價則須於1月底前繳交。

料日後呎售2.4萬元

海航自去年11月首度奪得啟德地皮後，逐步在啟德鞏固其住宅王國，短短3個月內連奪啟德3幅住宅用地，合共吸納約150萬平方呎樓面，共約2,800伙供應，相當於區內未推售新盤的單位數目近4成。而政府自2013年起批出10幅啟德地皮，當中6幅由中資財團奪得，可見中資進駐啟德新發展區速度之快。

按每平方呎樓面建築成本4,000元，並計及10%發水樓面，市場估計項目總投資額約74億元，每平方呎投資額約1.6萬元，預計日後推售實用呎價達2.4萬元，較中國海外（00668）月初推售啟德1號（II）首批呎價1.5萬至2.2萬元，高出7%至59%不等；相較樓齡6年的譽．港灣近期二手呎價1.3萬至1.6萬元，則高出48%至77%不等。

業界估海航續投區內地

有份入標的會德豐地產，其主席梁志堅稱，內地財團投地出價進取，不介意利潤較小，甚至不賺錢，本地發展商難以競爭。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，發展商希望透過壟斷區內地皮，增加日後賣樓的定價權，屬於內地發展商常見做法，投地出價往往較貼近現樓價，在這個策略下估計海航將會繼續競投餘下地皮，希望能掌握至少三分二供應。

啟德新盤熱賣，加上內地發展商再次高價搶地，即時增強同區小業主信心，距離啟德最近的私樓屋苑譽．港灣，昨日錄得6宗臨時封盤善價而沽個案。同區現崇山則錄大幅反價個案，屋苑3A座低層C室，實用面積570平方呎，原本叫價800萬元，昨日反價至850萬元放盤，加幅約6%。

26 Jan 2017

經濟日報

中資成奪地常客 本地幫添難度

中資成奪地常客 本地幫添難度

中資湧港投地成新常態，以今年度批出地皮供應伙數計，中資佔24%，本港5大發展商僅佔19%，本地財團未來取地難上加難。

中資今年度奪4地 佔24%

今年度暫已批出23幅政府、鐵路及市建局住宅用地，帶來約1.39萬伙供應，中資財團囊括4幅，涉逾3,300伙，佔整體24%，相反本港5大發展商奪得5幅地，可建單位逾2,620伙，佔比約19%，為近6年來首次落後於中資財團。

以往本港地皮接近8成，均由本港5大老牌發展商，長實（01113）、新地（00016）、恒地（00012）、新世界（00017）及信置（00083）所投得。惟2012年起內房大舉攻港，包括中海外（00688）、五礦地產（00230）、海航實業等，2013年至今已有18幅住宅地由中資奪得。統計近6個財年中資佔比由起初的1%，升至接近25%的水平，反映中資在本港市場的角色日益吃重。

另一方面，政府2013年由勾地制轉為公開拍賣，並將大地皮割細或分期推出，有利中小型發展商參與，今年度中小型發展商投地佔比逾5成。

面對不少中小財團轉型作發展商，加上中資湧港，5大本地發展商成功投地難度自然提高。如長實曾於2012年內連取8地，惟直至2014年底才再奪海壇街重建項目，而今年度5大發展平均每間只瓜分到1幅住宅地，長遠來說土地佔有率將被逐漸蠶食。倘若要提高勝算，出價進取，則難免要壓縮利潤。

撰文:
鍾綺敏

5 Jan 2017

經濟日報

中資湧港投地 樓面金額破紀錄

中資湧港投地 樓面金額破紀錄

中資湧港投地成新常態，今年奪得6幅住宅地，金額近281億元，按年升1倍，可建樓面則按年增76%至近319萬平方呎，同創歷年之冠，料進一步涉獵商地及市建鐵路項目。

自2014年起，數間大型內地發展商嘗試攻港投地，今年更多中資背景企業加入分一杯羹。

今年政府暫已批出27幅住宅及商業地，中資取6幅，較去年多出2幅，佔全年批地數量約22%，投放資金約280.7億元，涉及住宅樓面面積近319萬平方呎，較上年分別急增1倍及76%。

逾50億元地皮 中資囊括3幅

中資多攻市區中大型靚地，為奪心頭好出價頗為進取，其中本年錄得6幅地價逾50億元的貴重地皮，中資囊括3幅，接連刷新東九龍住宅地價紀錄。

其中五礦地產（00230）今年8月以逾40億元、樓面地價7,068元呎首奪油塘崇信街地。

惟要數最一鳴驚人的，非海航實業莫屬，兩個月內斥逾142億元連取兩幅啟德住宅地，11月以88.37億元投得啟德第1K區3號地，為今年地皮最貴，同破政府近3年來單一住宅地價新高，本月再以54.12億元投下1L區3號地，以樓面地價1.36萬元呎，締造東九龍住宅地價新高。

另一幅何文田常盛街住宅地，由主力內地發展的高銀金融（00530）以63.81億元投得，上周更取得港鐵何文田站第1期發展權，改寫港鐵項目歷年由本港大型發展商主導的情況。

本地發展商 僅取8幅地

內房恒大集團及萊蒙國際，年內亦透過收購分別買入灣仔甲廈及元朗農地，兩家並涉足本港競投官地，另龍光地產（03380）、木薯資源（00841）、廈門國貿集團等，以獨資或合資形式加作搶地戰團。

另外，本地中小型發展商今年表現相當活躍，年內共以249.5億元投得13幅地皮，增幅逾8成，如佳明集團（01271）首度奪地，而近20年未有投地的希慎集團則合資連取兩幅大埔露輝路地。相反本港7大發展商僅共取8幅地。

撰文:
鍾綺敏

28 Dec 2016

經濟日報

地價闖巔峰 啟德新地王呎價1.36萬 海航54億再下一城 與比鄰地合併發展

地價闖巔峰 啟德新地王呎價1.36萬
海航54億再下一城 與比鄰地合併發展

加辣無阻地價再創巔峰。海航實業再下一城以逾54.12億元投得啟德住宅地，樓面地價1.36萬元呎，較集團上月投得比鄰地高100元，料日後開售呎價約2.45萬元。

地價較上月鄰地高0.7%

適逢政府加辣及美國上周公布加息後，啟德第1L區3號住宅地上周五截標，仍大收21份標書，破區內紀錄，地皮最終由海航實業國際旗下的德廣置業「連中兩元」，以逾54.12億元奪得，樓面地價1.36萬元呎，超出市場估值24%，晉身為啟德區新地王，同區上一幅住宅用地亦由集團以每平方呎樓面地價1.35萬元摘下，是次再將該區地價紀錄調高約0.74%。

對於今次以創新高價奪地，海航發言人回應指，投地價是經過集團對宏觀經濟、地皮發展前景、公司戰略及未來收益等綜合分析後得出。他又強調，會堅持既定戰略，大力發展啟德區，而在港發展房地產具備重要戰略意義，將在風險可控的情況下獲取適當利潤，並對香港的經濟前景和房地產市場、以及啟德長期發展前景感到有信心，

至於項目未來的總投資額或發展計劃，海航發言人指，暫時不方便公布，集團將整體規劃所投得的第1K區及1L區兩幅地皮，兩地將起互相帶動作用。

可建40萬呎 享開揚海景

是次批出地皮可建樓面約39.8萬平方呎，高層戶可享開揚海景，低層可望向啟德體育城，比鄰為海航上月投得用地（第1K區第3號地皮），景觀較前者更開揚。假設建築成本4,000元呎，計及10%發水樓面，每平方呎投資額1.64萬元，預計日後推售呎價2.45萬元。

集團兩個月內共擲約142.5億元在港投地，連同上月投得的比鄰地皮，兩地合併發展後，整個項目樓面面積將擴至約102.8萬平方呎。

與同區中國海外（00688）今年8月開售的新盤啟德1號（I）比較，首批折實呎價約1.56萬元，高57%。另比區內樓齡約31年的麗晶花園呎價（0.86萬至1.03萬元）高近1.5倍。換句話，今番地皮的「麵粉價」已高出區內「麵包價」。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚指，是次地皮鄰近未來啟德港鐵站，部分單位可享有海景，質素較海航上一幅地皮更高，地價再創新高屬於合理，而兩幅相鄰地皮日後可一併發展及開售，以及研究共用會所設施等，出價固然志在必得，項目可打造豪宅及特色單位，而區內有多幅地皮待批，發展商出價須更為進取，料未來地價會高於1萬元，並吸引其他中資發展商投標。

譽‧港灣呎價25990東九新高

新地王效應下，鄰近二手錄高價成交。消息指，鄰近新蒲崗譽‧港灣8座C室頂層連天台特色戶，實用面積1,616平方呎，於上月啟德誕下首幅地王後，於加辣前以公司轉讓形式易手，成交價4,200萬元，實用呎價25,990元，創東九龍二手住宅呎價歷史新高，買家為本地客。原業主2012年以3,689.4萬元購入單位，升值14%。

20 Dec 2016

經濟日報

利福73.9億 奪啟德商業地王 地價6733元呎 創九龍東新高

利福73.9億 奪啟德商業地王
地價6733元呎 創九龍東新高

啟德首幅商業地由利福國際（01212）以73.9億元爆冷奪得，成交價為政府歷年商地中最貴，樓面地價6,733元呎，貼近市場估值下限，仍創九龍東商業地價新高。

該幅商業地分為南、北兩塊，位於啟德中心城東邊及啟晴邨西面，可建樓面面積109萬平方呎，包括須建公共停車場。地皮上周五截標，收8份標書，由「細劉」劉鑾鴻擔任主席的利福國際罕有突襲投標，便一擊即中首度投得官地，中標價約73.9億元，較今年2月由領展（00823）以59.1億元投得的旺角工業貿易署，超出近15億元，成為全港歷年商地地王。

利福國際財務總監潘福全回應指，集團一直希望於九龍市區物色優質地段，自建物業及拓展崇光百貨（SOGO）業務，認為7,000元呎的地價屬合理範圍。他續稱集團擬獨資經營，除崇光百貨之外，亦會引入其他商業、娛樂及餐飲設施，具體規劃及投資額有待董事局確認後公布。至於地皮位處東九龍重點發展地段，集團對區內發展潛力很有信心。

料總投資額約122億

以項目可建樓面約109萬平方呎計算，地皮樓面地價達6,733元呎，較市場估值下限的6,000元，高出12%。九龍東暫批出8幅商地，是次啟德地地價，較九龍東上一幅、於去年5月批出的九龍灣祥業街用地，每平方呎樓面地價6,199元，18個月升值8.6%。同時將去年1月領展及南豐的觀塘鴻業街地，每呎6,630元的九龍東商地地王紀錄，再推高1.6%。

假設建築成本為4,000元呎，計及10%「發水」樓面及利潤因素，每平方呎投資額約1萬元，總投資額約122億元。參考鄰近商廈現時呎租，如億京中心呎租約22至30元，以及觀塘One Harbour Square呎租約26至44元，估計項目日後寫字樓呎租介乎30至40元。

商場呎租料60至70元

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，以啟德周邊辦公室、住宅發展，預計對零售及食肆有一定需求。由於項目規模過百萬平方呎，估計發展商將會撥出3至4成樓面，即30萬至40萬平方呎作為零售用途，其餘為辦公室樓面。他預計，商場的租值每平方呎可望達60至70元。

另外，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，啟德區發展成形需時，地皮作長綫收租投資，回報期可能較長，加上發展成本總額大，故中標價貼市場下限。

撰文:
鍾綺敏
余敏欽

24 Nov 2016

經濟日報

黃竹坑新商貿地王 呎價8872新高 信置帝國25.3億奪得 料日後賣1.5萬元呎

黃竹坑新商貿地王 呎價8872新高
信置帝國25.3億奪得 料日後賣1.5萬元呎

樓市狂潮蔓延至商廈，黃竹坑商貿地由信置（00083）與帝國集團以25.3億元奪得，地價8,872元呎，創全港商貿新高，投資額40億元，開售呎價料逾1.5萬元。

港島區商貿地供應罕有，黃竹坑業勤街商貿地招標不但競投氣氛熾熱，吸引多達24組財團競爭，包括多年未有投地的希慎（00014）、爪哇（00251）等，最終地皮由信置與郭炳湘旗下帝國集團合組的財團奪得，中標價25.28億元。

較5月葵涌地皮 再貴47%

以項目可建樓面約28.5萬平方呎計算，地皮樓面地價達8,872元呎，創全港商貿地新高，亦較市場估值上限的22.8億元高出約1成，將今年5月新地（00016）葵涌葵涌道商貿地（每平方呎地價6,039元）的商貿地王紀錄，大幅向上推高47%。

若果連同商業、酒店地計算，今次黃竹坑地皮則屬全港第三高，低於恒地（00012）的尖沙咀中間道商業地王（每平方呎地價1.38萬元），及海港企業（00051）的中環美利大廈酒店項目（每平方呎地價1.35萬元）。

28.5萬呎樓面 投資40億

項目由信置及帝國集團合資投得，前者佔6成權益、後者則佔4成，預計總投資額40億元。信置執行董事黃永光稱，地皮鄰近港鐵黃竹坑站，港鐵南港島綫（東段）即將通車，交通將更便捷。

而帝國集團主席郭炳湘則表示，看好香港經濟前景，對項目充滿信心。

帝國集團項目總監姚志偉亦透露，黃竹坑商貿地將會發展地標式的商業項目，參考同區One Island South定位，預計每層樓面約1.1萬平方呎，最快2020至21年落成。

若果以發展商公布的總投資額計算，計及10%「發水」樓面後，每平方呎投資額約1.28萬元，預計日後推售建築呎價為1.5萬元，較鄰近樓齡1至2年的環匯廣場（呎價1.1萬至1.28萬元）、W50（呎價1.1萬至1.38萬元）呎價高9%至36%不等，與貼近日後黃竹坑站、樓齡5年的One Island South（呎價1.48萬至1.71萬元），則由低10%至高3.5%不等。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價理想，反映發展商對黃竹坑未來有相當信心，估計考慮到港島商廈未來供應少，及港鐵南港島綫將通車的因素。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶預期，黃竹坑商貿地高價批出，將帶動區內商廈買賣及租務交投，推動區內售價及租金。

13 Oct 2016

經濟日報

嘉里73億奪龍翔道地 膺九龍地王 地價2.1萬元呎 料日後呎售近4萬

嘉里73億奪龍翔道地 膺九龍地王
地價2.1萬元呎 料日後呎售近4萬

九龍誕新地王，筆架山龍翔道豪宅地由嘉里（00683）以72.7億元奪得，每平方呎樓面地價2.1萬元，破九龍區地價紀錄，日後開售呎價料近4萬元，區內二手即現反價。

樓市回暖，發展商投地出價趨進取。政府昨日批出的九龍塘龍翔道（西面）豪宅地，由嘉里以約72.7億元擊敗其餘10個對手奪得，樓面地價每平方呎約21,206元，較同由嘉里去年初以每平方呎20,534元奪得的另一幅龍翔道（東面）地皮，地價高出3%，成為九龍區新地王，甚至高於同區帝景峰二手呎價，如同「麵粉貴過麵包」。

嘉里連購2地 冀協同效應

由於近期地價明顯升溫，加上同區有龍翔道（東面地皮）高價批出的往績，市場早已上調地皮估值，今次地價貼近估值上限，而相較同區規模較大、發展密度較高的延坪道地皮，在去年9月由世茂房地產（00813）以每平方呎1.1萬元購得，地價則飈升9成。

嘉里發展執行董事朱葉培認為，地價不算貴，因地皮坐落九龍真正的豪宅地段，區內供應極罕有，而集團在同區擁另一項目，兩者有協同效應，加上地皮地勢較高，景觀開揚，笑言地價算是「抵買」。

項目將會打造分層豪宅及洋房發展，朱葉培續稱，區內對於大型單位需求龐大，分層單位至少由1,500平方呎起，而花園洋房亦會有3,000平方呎，亦會考慮設5,000至6,000平方呎特色洋房。

值得一提的是，連同早前奪得的東面地皮，嘉里兩年內以近百億元連奪兩幅龍翔道地，鞏固其在九龍豪宅王國的版圖。

該地每平方呎樓面地價2.1萬元，假設每平方呎建築成本約7,000元，連同10%「發水」因素，每平方呎投資額已達2.63萬元，計及發展商20%利潤及80%實用率後，預計項目日後開售實用呎價達3.9萬元，較同區二手高出16至86%不等。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，地盤對出、南面的畢架山峰，樓齡約10年，分層單位實用呎價約2.1萬至2.7萬元，而洋房實用呎價約3.35萬元；而由嘉里近年推售的九龍塘1 & 3 Ede Road，平均呎價達4萬元，最高呎價更高見8.2萬元。

帝景軒業主 即時加7%放盤

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為，現時市場資金充裕，而地皮高價批出的利好消息，將帶動市場氣氛，或進一步推高樓價。

地皮以高價投得後，有區內業主隨即反價，消息指，帝景軒7座低層D室，實用面積673平方呎，原以950萬元放售，昨晚隨即將價錢上調至1,020萬元，加幅7.4%。中原地產副區域聯席董事劉俊傑表示，上月九龍塘、何文田一帶的二手屋苑合共錄得約70宗成交，較年初淡市多1倍，不少業主已經反價，隨着地王誕生，相信區內會出現新一輪反價潮。

撰文:
余敏欽
6 Oct 2016

經濟日報