高價出擊 新地23.6億奪沙田地 香港小輪27億購屯門地 同超估值上限

高價出擊 新地23.6億奪沙田地
香港小輪27億購屯門地 同超估值上限
樓市升溫，本地大財團高價出擊。新地（00016）以23.6億元奪得沙田多石地，高估值上限近4成；另香港小輪（00050）以約27.1億元投得屯門地，亦較估值上限高出2成。

沙田地推售呎價 料1.57萬

新地以23.6億元奪得沙田多石地，每平方呎樓面地價5,448元，高市場估值上限近4成，為集團去年8月投得西鐵元朗站後，近一年首奪住宅地。

新地副董事總經理雷霆認為，地皮成交價合理，因地皮本身環境清幽，景觀亦優美，適合發展高級住宅，預計總投資額約50億元。

多石地皮可建樓面約43.4萬平方呎，鄰近多石配水庫，地勢較高、較開揚，相較宏安（01222）在去年初奪得大埔公路大圍段地皮（每平方呎地價5,221元），是次造價略高4%，亦較市場估值上限4,000元高出36%。

按發展商預計項目投資50億元計算，連同10%「發水」及80%實用率，每平方呎成本約10,473元，連同20%利潤，日後平均實用呎價達1.57萬元，較同區樓齡31年的大型屋苑沙田第一城近期呎價1.2萬元，高出3成；而較樓齡僅3年的溱岸8號近期呎價1.4萬元，亦高出12%，反映發展商對後市樂觀。

屯門地價 高估值上限2成

至於近年先後批出8幅地皮的屯門掃管笏，最新批出的青山灣段地皮，由香港小輪夥拍郭炳湘旗下帝國集團以約27.1億元投得，每平方呎樓面地價約4,085元，較今年6月底永泰（00369）投得的大欖段地皮，地價高出約兩成。是次為香港小輪近5年來首奪官地。

青山灣段地皮可建樓面達66.3萬平方呎，屬於中大型地皮，以中標價27.1億元計，每平方呎地價4,085元，亦較市場估值上限高出兩成。香港小輪主席林高演形容，地皮容易剪裁，附近配套齊備，環境清幽，鄰近亦有國際學校，計劃將建1,800個中小型單位，總投資額約60億元。

以總投資額60億元計算，預計項目日後推售呎價約1.2萬元，較同區二手屋苑近期呎價高出33%至38%不等，與同區新盤滿名山，近期平均成交呎價1.18萬元相若。

對於近期地價似有回升迹象，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價比預期高，因市場競爭劇烈，預計日後發展商可「偷雞」的機會小，但不認同整體地價會止跌回升，估計未來地價按個別地皮質素而定；而第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國亦認為，只是早前低價批出的地皮質素較差所致，並非地價大幅回升。

9 Aug 2016

經濟日報

中國中冶8.2億 購西半山地

中國中冶8.2億 購西半山地
冀拓港業務 可建5萬呎樓面

中資積極進駐本港地產市場，金朝陽（00878）早前以8.2億元沽出西半山摩羅廟街地皮，消息稱，買家為中國中冶（01618），冀拓展在港業務。

金朝陽本月中以8.2億元，售出摩羅廟街14至18號住宅地盤。據悉由中資財團購入，市場消息指，新買家料為中國中冶。中冶以工程承建商為本業，多項業務中以房地產業務利潤最高，近年更投資香港、新加坡等境外地產市場。

中冶曾斥5億 首投得官地

2011年，中冶收購西環南里4至14號舊樓，原作集團首個香港住宅發展項目，而翌年中冶把地盤以3.2億元轉售予新世界（00017），獲利約7,000萬元，及後新世界把地盤發展成EIGHT SOUTH LANE。另外，中冶亦有競投住宅地皮，2013年以5億元，投得荃灣西青龍頭限量地，樓面地價3,788元，屬該集團首度投得官地，市場估計，項目總投資額將達10.81億元，每平方呎投資額為7,443元。

摩羅廟街14至18號住宅地盤面積約6,000餘平方呎，可重建樓面近5萬平方呎，樓面呎價約1.64萬元。該地早於2012年，獲屋宇署批准興建1座27層商住物業，總樓面約4.96萬方呎，現時為在建中地盤。金朝陽用3年時間完成地基工程，預計新買家可在短時間內起樓。

內地發展商近年積極在港尋找投資機會，除了投標競投官地外，亦有在私人市場購入地盤，如2014年萬科以8.6億元，向金朝陽收購灣仔聯發街商住項目，樓面呎價約1.36萬元。

28 June 2016

經濟日報

5大發展商趨保守 年半僅買12地 只佔批地總數42％ 涉655萬呎商住樓面

中資財團攻港搶地，本地財團相對保守。5大發展商過去一年半只投得12幅用地，佔批出用地的42%，涉約655萬平方呎商住樓面，擬建逾8,000伙，料續採策略性投地。

政府、港鐵及市建局由去年至今批出28幅地皮（不包括流標的元朗凹頭地皮及待公布結果的大角咀杉樹街重建項目），據本報統計，本地5大發展商長實地產、新地、新世界、恒地及信置，僅奪12幅地皮，當中9幅為住宅用地，3幅為商業及商貿地皮。

9幅住宅地 擬建逾8千伙

政府年半內批出地皮主要位於新界區。而5大發展商投得的用地數量上雖然不多，但由於地皮規模較大，估計可建約8,086伙，住宅樓面約582萬平方呎，另亦增加73萬平方呎商業樓面儲備。

隨市道回落，本地發展商出價態度審慎，內房近年急速發展，中資財團累積大量資本，敢於獨資積極投地，港地競爭明顯趨向激烈。5大發展商即使想趁市道轉差「伺低吸地」，難度大增。

本地大財團投地趨保守，改為策略性部署，重點吸納一些已有發展項目的區域。為元朗及天水圍為大地主的新地，年半內投得7塊用地，投資額逾400億元，近一半位於新界西北。新地去年連摘西鐵元朗站及天水圍天榮站港鐵項目發展權，計及南昌站項目，已囊括新界西北3個大型鐵路住宅地。加上天水圍兩幅大型濕地公園用地，區內持有至少20個盤，提供2.5萬伙，穩坐區內霸主地位。

集團同時亦積極吸商業用地，今年5月又以3.501億元奪得葵涌葵涌道商貿地，樓面地價6,039元呎創新界商貿地價新高。

青睞鐵路上蓋 拓新界版圖

另5大發展商對一些具發展潛力的用地，出價亦顯得進取，並對鐵路上蓋「情有獨鍾」。如持有將軍澳日出康城1至3期的長實地產，去年「再下一城」取得第8期發展權，力守康城地主之位。

新世界前年亦獨資投得大圍站上蓋項目，及持有的車公廟站項目（現為溱岸8號），繼續拓展大圍一帶版圖。

大埔白石角及馬鞍山白石為近年新界供應庫之一，5大發展商爭相進駐。恒地及新世界打造「迎海」系列，長實地產及新地亦有發展項目。信置連奪多幅大埔白石角地，已發展成天賦海灣及逸瓏灣，又力搶西貢及離島等偏遠地皮。

14 June 2016

經濟日報

億京40億奪大埔地 呎價跌2成 每呎地價3620 創區內1年半低

億京40億奪大埔地 呎價跌2成
每呎地價3620 創區內1年半低

億京以40.24億元奪得大埔白石角創新路地，每平方呎樓面地價3,620元，較去年9月批出的比鄰地皮，地價8個月內跌兩成，創區內地價一年半新低，日後開售呎價料1.1萬元起。

政府近年接連批出5幅大埔白石角住宅地，區內地價走勢頓變樓價探熱針，揭示市況及發展商對後市的預測，而樓市在去年9月見頂，樓價至今回落約12%，白石角區內地價更跌20%。

不作商業發展 供應大單位

剛批出的白石角創新路地皮，由億京以40.24億元投得，每平方呎地價僅3,620元，貼近市場估值下限，比較嘉華（00173）於去年9月投得的比鄰地皮，每平方呎地價4,567元，低出20.7%，屬於同由億京在2014年11月投得科進路地皮（地價3,552元呎）後，近一年半新低。

億京顧問楊柏軒稱，不認同地價太低，甚至稍為高於過往投得的（科進路）住宅地，認為集團頗具建築經驗，在控制成本上有優勢。項目將獨資發展，預計總投資額約70億至80億元。

同時，由於政府近年批出不少限量、限呎地，未來細單位供應增多，楊柏軒稱，項目開則會以大單位為主，不考慮將部分樓面撥作商業樓面，因洽商補地價冗長，或拖慢發展步伐。

料呎售1.1萬 低同區30%

假設項目建築及利息成本達4,000元，連同地價在內，每平方呎發展成本達7,291元，以20%發展利潤計算，日後平均實用呎價約1.1萬元，較周邊屋苑天賦海灣（平均實用呎價1.57萬元）、逸瓏灣（平均實用1.85萬元），低30%至40%。

隨着億京再下一城奪得創新路地皮，集團在兩年間先後以合共67.6億元，連奪兩幅白石角住宅地，掌握逾2,000伙供應，晉身區內大地主之一。

事實上，政府近兩年先後在區內推出5幅住宅地，分別由4間不同發展商投得，包括億京、鷹君（00041）瓜分臨海的兩幅用地，而後排的3幅用地則分別由新地（00016）、嘉華及億京奪得。

由於5幅地皮屬接連推出，預計日後發展商推盤時間接近，或釀成新盤混戰，增加市場競爭，發展商定價或更為保守。

地價回落，區內業主叫價暫未受影響。利嘉閣地產高級經理唐曉輝指出，以天賦海灣1至3期為例，目前放租及放售單位，合共約有40個匙盤，1房叫價由700萬元起。他指出，項目業主持貨力強，大部分不願意以蝕讓價放盤。另屋苑租賃表現不俗，平均每月有約20宗租賃成交，呎租由27至30元不等。

18 May 2016

經濟日報

黃麻角地呎價1.24萬 南區14年低

黃麻角地呎價1.24萬 南區14年低
重回97年水平 羅氏針織家族28億奪地

樓市轉勢，赤柱黃麻角道地皮由羅氏針織家族以28.1億元奪得，每呎地價1.24萬元，較估值下限（38.4億元）低約3成，創南區14年地價新低，重回97年水平。預計對豪宅造成衝擊。

地皮上周五截標，當時共收12份標書，當中包括新地（00016）、長實地產（01113）及會德豐地產等大型發展商，最終由建灝地產投得。

羅建一：總投資額逾60億

建灝地產首席行政總裁羅建一認為，地價合理，港島區豪宅用地一直短缺，特別是南區傳統一綫地段，屬一地難求。地皮位處臨海地段，附近全是低密度豪宅項目，地盤面積大，可供發展成為大型一級豪宅，初步預計總投資額逾60億元。

今次投得地皮的建灝地產，由堡獅龍（00592）創辦人羅定邦六子羅家駒，以及孫兒羅建一創立，業務包括在新加坡等地成立的百樂酒店等，近年沽出各地物業套現近百億元進軍本港地產界，包括兩年前奪得啟德第1I區3號地皮。

低市場估值下限27%

赤柱豪宅地罕有，市場普遍預期地價理想，惟地政總署昨日公布，招標結果每呎地價僅1.24萬元，較市場估值下限低27%，若果比較5年前規模較細的赤柱海風徑地皮（每呎地價24,383元），地價急挫5成，屬於大昌（00088）在02年投得環角道地皮（每呎地價3,330元）後，南區地價14年新低。

值得一提的是，地皮旁邊的富豪海灣，景觀及位置接近，項目在97年時由百利保（00617）、中國海外（00688）等投得，當時每呎地價約1.28萬元。事隔19年，今次黃麻角道地皮地價更低3%。

萊坊估日後賣3.5萬元呎

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價較預期低，估計因地盤附近配套不太完善及位置不是南區第一綫，另外加上周邊的斜坡亦要保養及維修，估計發展商因此出價不高，預計日後售價由3.5萬元起。

參考發展商提及的逾60億元總投資額，每平方呎發展成本達2.41萬元。假設將來的發展利潤為20%，即項目將來的平均實用呎價便要達3.62萬元，比鄰樓齡13年的富豪海灣二手樓價高出46%至53%不等，較新地（00016）旗下新盤赤柱灘道50號高20%至33%。

中原地產高級區域聯席董事李卓雄表示，富豪海灣區內暫時未有業主因此而減價放售，但預計低價批地難免會對二手成交氣氛構成衝擊，不排除個別心態弱的業主未來會調低放售價。

16 Mar 2016

經濟日報