鵬程8590萬奪旺角地 呎價3512市區地16年首跌穿4千 低估值下限3成

鵬程8590萬奪旺角地 呎價3512

市區地16年首跌穿4千 低估值下限3成

程8590萬奪旺角地 呎價3512

鵬程8590萬奪旺角地 呎價3512

市區地16年首跌穿4千 低估值下限3成

 地產版 2020/04/02 

政府「逆市」下推地，旺角蚊型地由鵬程亞洲 （00936） 以8,590萬元投得，每平方呎樓面地價3,512元，低市場估值下限3成，亦是近16年來首次有市區住宅官地跌穿4,000元水平。

旺角新填地街地皮上周五截標，最終由從事建築及承建工程的鵬程亞洲，擊敗其餘4家發展商，以8,590萬元首度奪得本港地皮，以最高可建樓面約2.4萬平方呎計，每呎樓面地價3,512元。

擬作住宅發展 建3層商舖

鵬程8590萬奪旺角地 呎價3512

鵬程8590萬奪旺角地 呎價3512

市區地16年首跌穿4千 低估值下限3成

 地產版 2020/04/02 

政府「逆市」下推地，旺角蚊型地由鵬程亞洲 （00936） 以8,590萬元投得，每平方呎樓面地價3,512元，低市場估值下限3成，亦是近16年來首次有市區住宅官地跌穿4,000元水平。

旺角新填地街地皮上周五截標，最終由從事建築及承建工程的鵬程亞洲，擊敗其餘4家發展商，以8,590萬元首度奪得本港地皮，以最高可建樓面約2.4萬平方呎計，每呎樓面地價3,512元。

擬作住宅發展 建3層商舖

該地地皮面積僅2718平方呎，規定須分為地盤A及地盤B獨立發展興建，中間設一條冷巷，建築物最低3層指定作非工業、商舖用途，其餘以上樓層作私人住宅發展。

過往市區地價較穩定，對上一幅市區地價跌穿4,000元關口，已是2004年時新地 （00016） 以47億投得新蒲崗太子道東住宅地，亦即是現時譽‧港灣，當時樓面地價僅3,820元，而今次旺角地的地價則更低8%。而2004年6月時，華懋以10.1億投得九龍城沙埔道地（現為御‧豪門），每呎樓面地價僅2,961元。

鵬程亞洲前身為「敏達控股有限公司」，現時主要從事香港、澳門、新加坡等的建築及基建行業、租賃及機械維護服務。該公司上年度全年收益錄得1.24億元，今次地價已佔達7成之多。

公司註冊資料顯示，鵬程亞洲工程管理諮詢有限公司董事包括陳華杰、郭培能等，與內房佳兆業相關聯。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指，地皮以「超低價」成交，一方面地盤面積細，發展相對困難，未必能用盡地積比，實用率有機會只有約5至6成，邊際利潤低，其次地價也反映發展商擔心後市，在疫情肆虐及經濟下行下，令發展商卻步及出價上有大折讓。

若以每呎建築成本約6,000元計，預計項目總投資額約1.65億元，連地價及10%發水樓面，每平方呎投資額約8,115元，加上利潤及8成實用率推算，日後推售實用呎價約1.2萬元，較同區新盤SKYPARK及逸新平均呎價約1.7萬至1.9萬元，低4成。

作者：鍾綺敏

責任編輯：黃鑠安

2 April 2020

經濟日報

山頂文輝道 料挑戰地王紀錄

山頂文輝道 料挑戰地王紀錄

山頂文輝道地皮有望下年度重推，可建樓面約40.4萬平方呎，由於屬傳統豪宅地段，市場估值介乎161.7億至202.2億元，每呎樓面地價約4萬至5萬元，樓面呎價有機會締造全港地王的新紀錄。

28 Feb 2020

經濟日報

中環商地王下財年推 估值達792億

下財政年度賣地計劃推15幅住宅地，涉7,530伙，創10年新低，同時推6幅商業地，焦點落在中環新海濱地王，估值達792億元，有望成新地王，政府並罕有採雙信封制（即以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書），非價高者得。

發展局昨日公布新財政年度（2020/21）賣地計劃，連同鐵路項目，及私人重建及補地價，總可供應土地約1.57萬伙，與去年相若。新賣地表聚焦在商業地之上，6幅商業地合共提供893萬平方呎，令市場意外是比鄰國金2期、中環摩天輪的中環新海濱3號地王亦納入賣地表內。

該幅地皮佔地達51.6萬平方呎，總樓面面積達184.2萬平方呎，須興建22.8萬平方呎的政府設施及停車場，其餘則作辦公室、零售等商業用途，將會成為繼國金2期（200萬平方呎）後、中環區最大型的商業地，市場估值達626.6億至792.4億元，每呎樓面地價3.4萬至4.3萬元，較去年批出的西九龍高鐵站商業地價（422億元）高出5成至9成，挑戰全港新地王。

政府重視用地建築設計

是次地皮更罕有採用「雙信封制」招標，而非傳統價高者得。發展局局長黃偉綸指，因為項目除了商業設施外，亦要發展大型公眾休憩用地和貫穿整個地盤和海濱的行人園境平台，政府重視用地建築設計，故此要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書，並稱以往在尖沙咀前水警總部（現為1881 Heritage）及黃竹坑私家醫院地皮亦有採用。

地建會執委會主席、會德豐 （00020） 副主席梁志堅形容「都是大地產商投得」，又認為有機會吸引國內投資者或者銀行競投，相信一般買家都不會用來投資，都是自用為主。他又指，採用雙信封招標，相信政府有好多不同考慮，指政府心中（地皮未來規劃）有要求，擔心會有發展商「係唔係都投咗先」。

中環對上一幅商業地，則為2017年時，恒地 （00012） 以232.8億元投得的美利道地皮，每呎樓面地價達5萬元。

下年度住宅總供應 1.57萬伙

下年度總土地供應約1.57萬伙，表面較政府推地目標1.29萬伙，多出2成，但扣除近4,000伙私人重建及補地價項目後，實際由政府主導的供應不足1.2萬伙，增加政府供地達標的難度。

黃偉綸承認，政府覓地困難，物色到有潛質及高密度土地，都會先作公營房屋，認為這個做法是社會同意，因此私樓土地自然會減少，而土地供應之中雖然私人項目佔約3成，主導權並非政府手上，但這部分亦有一定穩定性，過去5年有4次達到政府目標的7成以上，形容是合理信心能達標。

作者：余敏欽

責任編輯：黃鑠

28 Feb 2020

經濟日報

新地奪高鐵站商業地王 史上最貴總地價逾422億 樓面呎價1.3萬

新地奪高鐵站商業地王 史上最貴

總地價逾422億 樓面呎價1.3萬

西九高鐵站商業地王，由新地 （00016） 以逾422億元奪得，擊敗長實 （01113） 及信置 （00083） 等財團，成本港史上最貴地王，對香港前景投下信心一票，每平方呎樓面地價1.3萬元，高於市場估值下限。

新地主席兼董事總經理郭炳聯指，集團對香港的前景一直充滿信心，由90年代的香港站國際金融中心（ifc）、2000年代的九龍站環球貿易廣場（ICC）到今天投得西九龍總站上蓋地皮，見證香港經濟蓬勃發展，今次投得的地皮將發展為全新地標性綜合商業項目，並與ICC發揮協同效應，媲美中環的ifc。

郭炳聯：擬邀投資者參與

郭炳聯又指，有意邀請其他長綫策略性投資者參與發展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念，相信項目落成後，會提供穩定而可觀的收入。

西九高鐵站商業地王在市場一片陰霾下招標，最終新地成功擊退長實 （01113） ，以及信置 （00083） 及九龍倉置業 （01997） 財團，以約422.3億元勇奪地王，項目可建總樓面面積逾316萬平方呎，每平方呎樓面地價13,345元，貼近市場估值下限，較5年前由恒地 （00012） 以每平方呎1.38萬元，投得的尖沙咀中間道商業地低出3%。

項目單是地價已經達422.3億元，打破去年5月同由新地投得的啟德第1F區1號商住地皮，地價251.6億元的紀錄，成為全港新地王。若果以同建築成本，估計總投資額將會達600億至700億元，將成為港歷來最大投資額的單一地產項目。

按多年前城規會批出的總綱發展藍圖，西九高鐵站商業地初步可興建3幢19至28層高商廈，當中辦公室樓面約285萬平方呎，另外基座設31萬平方呎的零售商場，總樓面達316萬平方呎。

新地近年看好樓市，集團及系內公司在近兩年斥接近千億元在港投地，包攬多幅地王，包括上述啟德第1F區1號地皮。

萊坊：中標價屬合理水平

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文認為，中標價比預期略低，但屬合理水平，因反映這幅地發展規模大及資金回收期長。中標財團有意邀請其他長綫策略性投資者參與發展，估計會是大型的港資及中資發展商機會較大，基金類的機會較少，因基金多要退場及投資回報問題。

高力國際資本市場副常務董事胡孝直估計，無疑未來商廈供應增加，2022至2023年亦是高峰，而是次新地投得商業地，勝在分為3幢，日後可分階段落成，亦可把全幢租予單一大機構，頗為靈活，料落成後呎租可突破100元。至於戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝則認為，由於商廈市道變數多，現難測日後租金水平，但相信可與同系環球貿易廣場相比。他預計，日後項目可吸引中環客人搬遷，故前景甚佳。

作者：余敏欽

28 Nov 2019

經濟日報

3因素地價回落 樓價可下調？

3因素地價回落 樓價可下調？

3因素地價回落 樓價可下調？

 地產版 2019/07/25 

地價回落，可歸納3點分析：包括社會爭議、地皮質素、以及樓價走勢3項因素。
由嘉華（00173）、會德豐地產夥拍、中國海外（00688）財團，以127.4億元再下一城，投得啟德4A區1號跑道區住宅地皮，每平方呎樓面地價11,842元，較比鄰同系3月投得地皮（後排），地價4個月跌13.6%，創跑道區住宅地新低，亦屬啟德新發展區近兩年半新低。
由於該地須附設興建多項政府設施，包括一間安老院舍和幼兒中心，涉及可建樓面面積不少於31,894平方呎，佔總樓面面積約3%。項目總樓面面積約1,075,840平方呎，扣除31,894平方呎政府設施後，實質可建住宅樓面面積約1,043,856平方呎，即每平方呎樓面地價約1.22萬元，比較3月同於後排的用地，地價亦回落逾1成。

百億地皮不乏 出價顯審慎

從3點分析地價回落原因。首先，近日社會爆發連串爭議，大型示威、遊行不斷發生，影響投資、置業情緒，觀望氣氛異常濃厚，面對啟德地皮過百億元的投資，發展商出價亦顯得審慎，標價相對早前旺市時保守，可以理解。

其次，啟德跑道區將提供逾10幅住宅地，先後批出8幅，當中不乏百億地皮，投資額動輒200億元，而多家大型發展商如新地（00016）等，已先後進駐跑道區，取得貴重地段用地，由於投資額龐大，財團出價亦難免顯得審慎，而以財團形式可分擔高昂投資額風險，出價亦可稍為進取，故今次最終由唯一入標財團奪標。

最後，住宅樓價在月前破頂後，高位反覆回調，市場充斥多項不明朗因素，如中美貿易戰、環球股市波動、本地政治風波等，無疑對本港樓市添隱憂。觀乎近月樓價走勢，住宅樓價於6月底突破歷史新高後，在反修例風波下，連跌兩周，新盤紛以貼市價推，個別更出現減價情況，預視樓價仍會下調。

另外，區內代理指出，啟德地價回落暫時未對同區二手樓市構成衝擊，市場僅錄零星減價，例如峻弦3座高層E室，實用面積748平方呎，原叫價1,300萬元，昨日減至1,150萬元求售，較銀行估價1,223萬元稍低。

25 July 2019

經濟日報

啟德地呎價11842 兩年半新低

啟德地呎價11842 兩年半新低

嘉華會德豐中海外127.4億奪地 攻兩三房戶

 地產版 2019/07/25 

反修例風波後，啟德批出第二幅住宅地，由嘉華（00173）夥會德豐地產及中國海外（00688）財團，以逾127億元投得，每平方呎樓面地價11,842元，4個月跌13.6%，重返該區兩年半前水平。

6月份發生反修例風波，續影響社會投資氣氛，繼上月啟德跑道區前排海景地以地價1個月回落8%批出後，第二幅4A區1號住宅地在上周五（19日）截標，僅收4份標書創區內最少。地政總署昨公布，該地由嘉華、會德豐地產及中國海外合資奪得，中標價近127.4億元，低於市場預期約130億元下限，但仍屬跑道區地皮次高。
若以地皮最高可建樓面107.6萬呎計，每平方呎樓面地價約1.18萬元，地價重返由嘉華於2016年12月投得啟德1K區2號地（即嘉峯匯）、約兩年半前的水平。

目前啟德跑道區已批出8幅住宅地，包括4幅同位於後排的4B區用地，每平方呎樓面地價為1.37萬元至1.55萬元，是次地皮地價低出約14%至24%。而相較於前排的3幅4C區1至3號地皮，樓面地價1.74萬至1.96萬元，前、後排地價差幅增至約3至4成不等。

梁志堅：反修例事件影響出價

會德豐地產主席梁志堅表示，近期反修例事件，的確對集團出價有影響，雖然成交呎價較同系投得同區地皮較低，但造價仍算合理，個人對社會氣氛也有擔憂。

不過他續說，做生意有一定風險，即使近期社會氣氛不穩，集團賣樓後需繼續投地以補充土儲，按市況出價，建議政府積極覓地，包括合作發展新界地皮。而整個項目總投資額至少200億元，計劃打造2至3房單位為主，亦會提供1房單位。

另外，嘉華國際營業及市場策劃總監溫偉明指，項目地理位置優越，大部分單位可享東九龍商業區海景及大都會景致，政府在區內投放逾千億元等沙中綫配套設施，仍看好區內前景。

高力：反映對樓市前景變審慎

高力國際香港估價及諮詢服務高級助理董事馮禮賢認為，地價回落可反映發展商對樓市前景變得審慎。

若以總投資額為200億元、每平方呎建築成本約6,136元計算，連地價及10%發水樓面，每平方呎投資額約1.69萬元，加上利潤及8成實用率推算，日後推售實用呎價將逾2.5萬元，與嘉匯一手呎價約2.1萬至3.4萬元相若，但比入伙近2年的啟德1號二手呎價約2.4萬元則高約5%。

25 July 2019 經濟日報

經濟日報 今次用地為會德豐合組財團在跑道區第4幅住宅地，計及中海外投得4B區2號地皮，兩家財團合作取得跑道區後排4幅相連住宅地。至於嘉華則為首度投得跑道區地皮。

灣仔舊樓遭申請強拍值 1.5億

灣仔舊樓遭申請強拍值 1.5億

土地審裁處收到今年第6宗強制拍賣申請，涉及灣仔莊士敦道189號及譚臣道110號舊樓，佔地約1466方呎，由安億企業有限公司和Joyful Harvest Enterprises Limited聯合提出，其中安億企業的董事為譚嘉成，兩家公司合共持有上址93.75%業權，僅餘1個單位未能成功收購。測量師估算，該物業市值約1.5087億元。

20.Mar 2019

信報