旺角「巨無霸」商業地估值91億跌40%

（星島日報報道）本港在疫情及加息等不利因素影響下，投資及商業氣氛疲弱，政府並未因而減慢推出商業用地步伐，今季政府僅推兩幅地皮招標，最矚目為旺角洗衣街大型商業地，可建總樓面約152萬方呎，是區內近年罕有新供應；惟在不利因素影響下，其身價亦大縮水，最新市場估值約91.45億至121.93億，呎價估值約6000至8000元，對比去年2月首次公布推出時估值跌價約40%。
可建總樓面152萬呎

上述商業地位於旺角洗衣街與亞皆老街交界(九龍內地段第11273號)，地盤面積約12.16萬方呎，涉及可建總樓面約152.41萬方呎，是近年九龍區罕有商業地新供應。中標發展商將須負責興建指定社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以及公眾停車位等設施。

資料顯示，該地皮前身為水務署大樓及食環署辧公室原址，政府早約廿年前已決定待搬遷水務署後出售，其間就土地用途作長時間的研究，並一度有意連旺角東站一併發展，規劃署早於2009年提出重建，至2019年正式拆卸大樓後，政府改劃土地為發展商業用途。地點毗鄰港鐵旺角東站，及由新地發展的MOKO新世紀廣場，區內對上一項大型商業項目為2004年由市建局與鷹君合作發展的朗豪坊。 

業界：具流標風險

由今年2月賣地計畫首次公布推出、當時市場估值約159億至228億，地皮估值已大幅「插水」約40%。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，在疫情及美國息口等不明朗因素影響下，以目前經濟前景，認為商業用地的前景仍然受壓，具有風險，而且近期商業地反應一般，加上經濟因素，估計有興趣的發展商將會充分將以上考慮加入出價之內。

星島日報

3 Jan 2022

 

地價回落 11待批地皮估值全綫降

加息陰霾影響下，樓市氣氛受挫，近期地價亦相繼回落，市區地皮更接連跌穿1萬元關口。

本財政年度（2022至2023年度）賣地計劃，尚有11幅地皮有待批出，業界紛調低估值，較年初估值全綫下跌，跌幅最高達67%，當中啟德2A區一幅住宅地的估值下跌約33%至45%。

近期多幅地皮以低價批出，而最新於本周三（21日）以87.03億元批予長實 （01113） 的啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地，最終成交價跌穿百億元水平，每平方呎樓面地價約6,138元，除了是再度有市區地皮失守1萬元關口，更創同區8年半新低。

隨着地價回落，業界亦相繼調低地皮估值。本報綜合市場資訊，環顧今個財政年度尚待批出的11幅地皮，估值下跌約8%至67%。當中鄰近前述批予長實用地的啟德第2A區2號及3號地盤，最新估值下降至59.3億至98.8億元，每平方呎樓面地價約6,000至1萬元，若與2月底公布年度賣地計劃時的估值比較，大幅下調約33至45%。

而另一有待推出的啟德第2A區1號商業地皮，最新估值亦下調約1至5成，涉及56.8億至127.8億元，每呎樓面地價約4,000元至9,000元。

赤柱環角道 260億降至139億

至於今季度推出的赤柱環角道地皮，以及市建局觀塘市中心第4及5區用地，前者年初最高估值260.5億元，後者於9月宣布推出時，最高估值210億元，惟目前兩個地皮最高估值分別僅約139.3億及120億元。

所有用地中，跌幅最大的屬大嶼山長沙海沙徑用地，地皮於2月底時的市場估值下限約3億元、每呎樓面地價約7,500元，惟最新估值下限大幅下跌至1億元，即每呎樓面地價僅約2,500元；相信隨市區地價回落，市場對新界地皮估值亦隨之調低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，地皮的估值下降是因應樓價下調及利率風險而進行調整。他直言，政府以低價批地的好處是不會影響房屋供應，但發展商出價會「愈試愈低」，變相地價亦會愈來愈低，從而亦會拖累換地補地價金額的表現

樓市氣氛淡 政府或調整底價

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國坦言，以往當發展商出價與政府底價有差距，地皮便會流標收場，他形容這做法很荒謬，因為發展商出價正正反映市況。不過，隨着樓市氣氛轉淡，未來政府亦會調整底價，故料短期內地皮流標個案會隨之減少。

作者：潘淑盈

經濟日報

23 Dec 2022

 

啟德「百億地王」急速跌價

（星島日報報道）政府早前成功將啟德3幅商業用地改劃作住宅發展，當中2幅已納入賣地表，地政總署早前推出啟德2A區4號、5(B)號及10號合併用地招標，並於今日截標。業界指出，考慮到近期地價「級級落」，港島區住宅用地4個月貶值逾兩成，呎價跌穿1萬元，加上項目投資額龐大，預料發展商出價審慎。綜合市場對該幅啟德「地王」最新估值介乎113.4億至148.89億，每方呎估值約8000至10500元，較10月底時低出約12.5%至18.39%。

啟德區近年有多幅商業地流標收場，政府早前計畫將區內5幅商業地改劃住宅發展，其中3幅成功改劃，曾以商業地方式推出、並以流標收場的2A區4號、5（B）號及10號合併招標地皮，早前以住宅地方式推出招標。​

區內新盤銷情一般

綜合市場最新估值介乎113.4億至148.89億，較10月底估值低約12.5%至18.39%。業界指出，調低估值其中一個原因，是區內新盤銷情一般，另一個原因是近期港島區住宅用地急速貶值逾20%，平均每方呎樓面地價不足1萬元，相信九龍區住宅用地貶值或更甚。

估值約113億至148億

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，雖然港股已回穩，加息沒有超過預期，項目連接港鐵站，可針對不同買家，避免與啟德跑道區的項目競爭，項目旁2A區2及3號住宅地皮計畫在明年初推出，今次發展商出價保守。

港島區住宅地貶值逾2成

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，地皮位於港鐵站上蓋，項目的地下商店街亦設有多個出入口連接毗鄰發展項目，地理位置除為住宅加分外，亦可提升商鋪價值，考慮到投資金額大，預計是次主要吸引大型發展商或以合組財團方式入標。上述地皮由三個地塊組成，合併招標，地盤面積約21.44萬方呎，可建總樓面約141.8萬方呎，不包括將由買方按照賣地條件所興建的兩所安老院舍暨日間護理單位、家長/親屬資源中心和留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積。該項目料可提供約1750伙，是今季賣地計畫推出住宅地中最大。

16 Dec 2022

星島日報

 

長實11.61億「低撈」西營盤住宅地

（星島日報報道）樓市調整期未完，加息及疫情夾擊下，令發展商出價審慎，市區重建局昨日突擊公布港島皇后大道西/賢居里項目，由近年積極投地的長實以約11.61億奪得發展權，折合每方呎樓面地價更跌破1萬，僅9554元，較今年8月由遠展奪得的同區項目每方呎樓面地價約13085元，不足4個月急挫27%。長實是次低價撈得西營盤項目，已是集團年內投得的第3幅住宅地。

市建局昨日公布，位於西營盤皇后大道西/賢居里發展項目，經過公開招標競投後，決定由長實的全資附屬公司天洋企業有限公司合作發展，投標金額為11.61億。以該項目可建總樓面約12.15萬計算，每方呎樓面地價跌破1萬大關，僅約9554元，較今年8月由遠展以12.4億投得，位於同崇慶里/桂香街發展項目每方呎樓面地價13085元，不足4個月急挫27%。

吳佳慶：將受年輕上班族垂青

長實執行董事吳佳慶表示，對今次中標市區重建局項目感到欣悅。該項目位於皇后大道西/賢居里，是罕見的港島中西區優質地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達，預料落成後將廣受年輕上班族及專業人士歡迎。

消息人士指出，樓市受到近月加息及疫情兩大因素夾擊，樓價持續向下調整，有代理行數據顯示，今年至今樓價已回落約10%，是次長實以低價取得西營盤發展項目已屬意料中事，惟近10年市區用地地價跟隨大市上升，每方呎樓面地價普遍在1.6萬水平以上，故是次呎價跌破1萬，僅錄得9554元，為近10年來首次出現。

每呎地價跌破1萬近10年罕見

據了解，是次長實取得發展項目，項目售樓收益達35億，中標財團便須與市建局分紅，固定分紅40%，若以項目總樓面約12.15萬方呎計，相當於每方呎售價約2.88萬便需要分紅，對比今年8月批出的崇慶里/桂香街發展項目當時每方呎售價逾3.16萬便需要分紅為少。另外，該項目設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300方呎，同時規定至少一半的單位面積不可超過480方呎。

業界料每呎賣價逾2.5萬

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，是次港島區地皮樓面地價跌破1萬，按成本加上建築成本及合理利潤計算，料將來每方呎售價介乎2.5萬至2.8萬，但地價與樓價始終有分別，若發展商推售項目時，市況回穩，會以較高的售價推出，屆時每方呎售價或可達3萬水平1以上，是次招標結果，將影響九龍區及新區地造價，尤其是今日截標啟德地皮，對啟德地皮有一定的啟示作用，若啟德地成功售出，將令市場更明白現樓市水平下，港島區及九龍區地價的差異。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，是次西營盤地皮造價對比同區崇慶里項目，大跌已屬預期之內，但跌幅則超出想像，不但是土瓜灣等供應量多的地區，就連港島地皮造價滑落亦不能倖免，除了反映加息，市場成交量低，一手樓積存量增多，亦與港股十月尾的低迷情況有關。

16 Dec 2022

星島日報

 

今財年賣地暫收218億 僅目標約2成

近期地價回落，今季推出的4幅官地之中有3幅低於市場估值下限推出，再加上補地價放緩，導致今年度至今政府地價收入僅218億元，僅達全年預期約2成。

今年至今，政府合共批出11幅住宅及工商業用地，當中6幅、即大約一半屬於低於市場估值下限批出，1幅高於市場估值上限，其餘則為合乎市場預期內。

地價回落情況在近一季最為明顯，由10月至今批出的4幅地皮之中，多達3幅低於市場估值下限，最差的一幅即早前新地以約3億奪得安達臣商業地，較估值下限低2成，而且較3個月前地價大跌5成；其餘屯門青山公路「限呎地」、堅尼地城「蚊型地」均以近年新低地價批出。

由於今年12月中，以及明年1月初分別有啟德第2A區及赤柱環角徑兩幅「百億地王」推出，再加上港鐵 （00066） 小蠔灣及其他私人補地價項目，有機會在今個財政年度達成協議，估計全年地價收益有機會增加至500億至600億元，但距離全年預測目標1,200億元仍然有相當距離。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，地價回落受到計算方法影響，導致地價跌幅將會較樓價跌幅為大，再加上建築成本、資金利息成本上升，都導致發展商出價更為審慎。同時，今年新盤銷情放慢，新盤去不到貨，發展商吸引新的地皮亦會更審慎，會將未來幾年樓價下跌的預期，反映在投地的出價內。

至於華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦指，近幾次每次賣地結果都頗令市場驚訝，而令人意外的是政府批地亦「鬆手」，例如屯門青山公路「限呎地」在流標之後很快重推，並且以低價批出。他認為，赤柱等豪宅地皮規模大，有財力競投的發展商有限，在現時市況下賣地成績難以理想，亦對私樓供應量影響不大，認為政府可以在推地安排及賣地收入作平衡，避免低價賣地。

作者：余敏欽

責任編輯：黃鑠安

28 Nov 2022

經濟日報

恒地土瓜灣舊樓強拍底價9.62億

市場消息指出，九龍城龍崗道31號地下，建築面積約1200方呎，鄰近港鐵宋皇臺站，今年初曾以2380萬元放售，年中時把叫價提高17.6%至2800萬元，近期經議價後，以2540萬元售出，呎價約2.12萬元。

該舖去年由夾公仔店以每月4萬元租用，今年9月起由日式食肆承租，租金增加至4.25萬元，以最新成交價計，租金回報約2厘。資料顯示，舖位由廖偉麟於2017年2月斥資1980萬元買入，持貨逾4年，賬面獲利560萬元，期內升值28.3%。

30 Nov 2011

信報

寶珊道獨立屋連建築方案放售。超級豪宅市場交投活躍，有發展商伺機放售旗下物業

大公報】報導，寶珊道獨立屋連建築方案放售。超級豪宅市場交投活躍，有發展商伺機放售旗下物業。莊士機構（00367）夥嘉華國際（00173）持有的西半山寶珊道28號直立式獨立屋項目，委託第一太平戴維斯放售，業主將提供一站式連建築方案出售。據指，地盤平整及地基工程剛竣工，物業將發展為一幢8層高直立式獨立屋，為目前全港市場的唯一放盤。該住宅預計總樓面約44388方呎，另設一個約4446方呎花園及約2191方呎的屋頂及平台範圍。

24 Aug 2021