靚地仍流標 成也位置敗也位置？

靚地仍流標 成也位置敗也位置？

 地產版 2019/01/31 

     

啟德首幅跑道區商業/酒店地，雖然屬臨海地段，但最終仍流標收場。分析流標背後兩大原因，包括郵輪碼頭一帶的酒店發展未成形，加上地皮投資額大、回報期長。

啟德第4C區5號地皮的流標，可以說是「成也位置，敗也位置」，雖然地皮屬於臨海地段，擁有景觀優勢，但同時跑道區的位置亦遠離啟德區的交通及商業配套，作為辦公室或零售發展亦不太便利。
至於地皮賣地章程規定，在總樓面面積61.2萬平方呎之中，至少3成或18.4萬平方呎須作酒店樓面，酒店比例最多更可達一半或涉30.6萬平方呎，可見地皮酒店元素不低。
碼頭發展滯後 影響出價
雖然地皮鄰近啟德郵輪碼頭，本來可以配合旅遊業發展，但可惜的是郵輪碼頭多年來發展滯後，如審計署便曾批評郵輪碼頭停靠率低，甚至有指碼頭商業的出租率頗低，均可見郵輪碼頭的發展仍未成熟，發展商憂慮成為「開荒牛」，故此投地時出價亦較為保守。
其次，第4C區5號地皮市場估值達79億至95億元，屬於過百億元的投資，發展商競投的出價固然會較為審慎，加上賣地條款設有多個限制，包括禁止分拆出售，換句話，發展商無法短期內拆售商業樓面，以達至資金回籠。
投資成本高 回報期料長
而另一方面，地契規定至少3成樓面作酒店發展，但酒店營運成本高，發展商要達至項目回報，所需要的時間亦會更長，亦將會影響到其投地的出價較為審慎。

撰文 : 余敏欽

31 Jan 2019

經濟日報

啟德跑道商地流標 9標書未到價

啟德跑道商地流標 9標書未到價

財團質疑高地價政策 政府：不就出價揣測

 地產版 2019/01/31 

     

啟德跑道區首幅商業地流標，9份標書全部標價未達政府底價而收回，為1995年後24年來首幅流標政府商業地。有入標財團質疑政府高地價政策，而測量師下調區內商業地估值10%。

第4C區5號屬臨海商業及酒店地，位於跑道區末端、比鄰郵輪碼頭，屬跑道區首幅推出的商業/酒店地，可建樓面61.2萬平方呎計，規劃最少3成、最多一半樓面須作酒店發展，預計可提供340至570間客房。
項目上周五（25日）截標，並接獲9份標書，包括新地（00016）、長實（01113）、嘉華國際（00173）、信置（00083）、九龍倉置業（01997）、鷹君（00041）、建灝、遠展（00035）、及利福（01212），全部獨資入標。
政府商業地流標 24年首幅
雖然地政總署昨日公布，因為9份標書標價均未達政府底價，故此不會出售該地皮，成為自1995年九龍灣常怡道工商業用地後，近24年首幅流標的政府工商業用地。
有份入標的會德豐地產主席梁志堅指：「項目有多達9組財團入標競投，無理由均不到價。」認為流標是政府高地價政策所致。他強調，集團按照市價出價，亦希望政府能跟貼市價去計數。
至於另一家入標財團嘉華國際，集團營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明則指，流標反映發展商與政府的看法有落差。他認為，地皮屬於優質地皮，商業發展需時，如郵輪碼頭發展多年，但客運量及商業發展仍在初步階段，因此發展商對投資回報期的估算，卻與政府有落差。
地政總署補充指，不會就投標者的出價作出揣測，實際上出價往往視乎種種因素，例如每幅用地對個別投標者的吸引力，投標者就市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。他又強調，適當時候考慮推出該啟德用地的安排。
區內商地 測量師降估值1成
項目於上周五截標（25日），地皮市場估值79億至95億元，每平方呎樓面地價1.3萬至1.55萬元。不過有測量師估計，發展商出價或低於1萬元（即地價約61.2億元），故未達政府底價。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指，項目發展規模大，而且資金回收期長，發展商考慮到未來現金流因素，所以計算出價與政府有落差，將會下調區內商業地估值約10%。他又指，今次流標屬個別事件，不會影響市場氣氛，希望政府未來計價更貼市。高力國際香港估價及諮詢服務主管鄭亥延認為，情況反映最近旅遊業發展減慢，發展商對酒店投資市場缺乏信心。

31 Jan 2019

經濟日報

新地113億 奪啟德跑道海景地王 每呎地價近1.74萬 1個月高28%

新地113億 奪啟德跑道海景地王

每呎地價近1.74萬 1個月高28%

 地產版 2019/01/24 

     

啟德跑道區首誕百億地王，新地（00016）以112.6億元奪啟德維港景靚地，每平方呎樓面地價1.74萬元，區內1個月地價反彈28%，發展商預計投資額200億元，日後開售呎價達4.2萬元。

短期土地供應不足，政府接連推售啟德跑道區地皮，是次4C區3號住宅地上周五截標，收6標書，最終由新地以112.6億元投得啟德跑道區首幅百億地王。
按可建樓面64.86萬平方呎計，每呎樓面地價17,360元，較跑道區已批3幅內排住宅地樓面地價1.35萬至1.55萬元，高12至28%，與同系去年5月投得的1F區1號地近1.78萬元呎相近。而鄰近的譽．港灣近期二手呎價約1.85萬至2.14萬元，是次地皮「麵粉價」僅低6%。
日後開售呎價約4.2萬元
新地副董事總經理雷霆表示，是次地皮為跑道上最優質住宅地，可盡覽維港至鯉魚門海景，料項目單位皆可望海景，會發展成臨海地標式豪宅，預計總投資200億元。
按發展商的投資總額計，扣除地價後，建築成本等約87.4億元，折合每平方呎建築成本約1.23萬元，計及發水，每平方呎投資額達2.8萬元，估計日後實用呎價約4.2萬元，比同區新盤龍譽呎價約2.3萬至3.1萬元多3至8成。萊坊則預期項目日後可賣逾3萬元呎。
樓市仍處調整，新地進取投地反映三大因素，包括地皮本身條件優越，且地契限定要提供部分非工業樓面，可塑性高，有潛力打造啟德版「海璇」的豪宅；而同系去年已投得一地，有利提升地皮價值及增協同效應。
新地近年斥615億增土儲
同時，新房策傾斜公營房屋供應，推動發展商積極增土地儲備，市區海景靚地「買少見少」，新地單計去年售出近3,400伙套現逾500億元，彈藥充足，而近一年多共斥逾615億元購地及補地價，當中涉及住宅樓面達820萬平方呎，估計可建逾1.2萬伙。

去年補地價261億 按年減35%

去年補地價261億 按年減35%

 地產版 2019/01/16 

     

去年私人補地價個案有所回落，全年計錄得261.47億元，按年跌35%。當中新地（00016）屯門小秀項目上季補地價17.3億元，每平方呎樓面地價4,990元。

憧憬公私營合作 放慢補價
市場憧憬公私營合作發展農地計劃推出，發展商在2018年的補地價步伐亦有所放慢，全年錄得261.47億元補地價，較2017年的400億元減少35%，若果除去當中181.84億元來自港鐵（00066）項目批地，實際補地價個案的金額不足80億元。
事實上，以住宅單位數目計算，政府亦估計2018至19年度的私人補地價供應僅2,360伙，較對上年度的15,240伙，大幅減少逾8成。
至於2018年第四季，地政總署批出14宗契約修訂及5宗換地個案，共涉168億元，屬有紀錄以來季度新高。主因是期內港鐵黃竹坑3期批地，達成補地價129.7億元協議，佔期內補地價金額77%。
近年陸續將農地補地價的新地，上季亦為與長實（01113）合作的屯門第55區小秀項目，以及上水古洞南項目補地價，合共涉22.7億元。
該小秀項目位於永泰（00369）旗下The Carmel旁，佔地約26.7萬平方呎，發展商補地價約17.3億元，將作私人住宅發展，可建樓面約34.7萬平方呎，每平方呎樓面地價約4,990元，相較路勁（01098）、深圳控股（00604）在2017年中投得管翠路用地（每呎約6,700元），低出26%；但較The Carmel用地在2016年6月批出時，樓面地價3,343元，則高出49%。
至於另一個完成補地價的古洞南項目，位於天巒東面，佔地約40.4萬平方呎，補地價5.35億元，可建樓面16.2萬平方呎，樓面地價約3,308元呎，將興建90幢洋房，料作為天巒新一期項目。
另外，信置（00083）旗下青龍頭御天峰亦以6,591萬元補地價，項目原為12幢洋房作收租用途，兩年多前則獲批出建築圖則，將建7幢3層高洋房，總樓面近2萬方呎。

16 Jan 2019

經濟日報