靚地仍流標 成也位置敗也位置？

靚地仍流標 成也位置敗也位置？

 地產版 2019/01/31 

     

啟德首幅跑道區商業/酒店地，雖然屬臨海地段，但最終仍流標收場。分析流標背後兩大原因，包括郵輪碼頭一帶的酒店發展未成形，加上地皮投資額大、回報期長。

啟德第4C區5號地皮的流標，可以說是「成也位置，敗也位置」，雖然地皮屬於臨海地段，擁有景觀優勢，但同時跑道區的位置亦遠離啟德區的交通及商業配套，作為辦公室或零售發展亦不太便利。
至於地皮賣地章程規定，在總樓面面積61.2萬平方呎之中，至少3成或18.4萬平方呎須作酒店樓面，酒店比例最多更可達一半或涉30.6萬平方呎，可見地皮酒店元素不低。
碼頭發展滯後 影響出價
雖然地皮鄰近啟德郵輪碼頭，本來可以配合旅遊業發展，但可惜的是郵輪碼頭多年來發展滯後，如審計署便曾批評郵輪碼頭停靠率低，甚至有指碼頭商業的出租率頗低，均可見郵輪碼頭的發展仍未成熟，發展商憂慮成為「開荒牛」，故此投地時出價亦較為保守。
其次，第4C區5號地皮市場估值達79億至95億元，屬於過百億元的投資，發展商競投的出價固然會較為審慎，加上賣地條款設有多個限制，包括禁止分拆出售，換句話，發展商無法短期內拆售商業樓面，以達至資金回籠。
投資成本高 回報期料長
而另一方面，地契規定至少3成樓面作酒店發展，但酒店營運成本高，發展商要達至項目回報，所需要的時間亦會更長，亦將會影響到其投地的出價較為審慎。

撰文 : 余敏欽

31 Jan 2019

經濟日報