利福73.9億 奪啟德商業地王 地價6733元呎 創九龍東新高

利福73.9億 奪啟德商業地王
地價6733元呎 創九龍東新高

啟德首幅商業地由利福國際（01212）以73.9億元爆冷奪得，成交價為政府歷年商地中最貴，樓面地價6,733元呎，貼近市場估值下限，仍創九龍東商業地價新高。

該幅商業地分為南、北兩塊，位於啟德中心城東邊及啟晴邨西面，可建樓面面積109萬平方呎，包括須建公共停車場。地皮上周五截標，收8份標書，由「細劉」劉鑾鴻擔任主席的利福國際罕有突襲投標，便一擊即中首度投得官地，中標價約73.9億元，較今年2月由領展（00823）以59.1億元投得的旺角工業貿易署，超出近15億元，成為全港歷年商地地王。

利福國際財務總監潘福全回應指，集團一直希望於九龍市區物色優質地段，自建物業及拓展崇光百貨（SOGO）業務，認為7,000元呎的地價屬合理範圍。他續稱集團擬獨資經營，除崇光百貨之外，亦會引入其他商業、娛樂及餐飲設施，具體規劃及投資額有待董事局確認後公布。至於地皮位處東九龍重點發展地段，集團對區內發展潛力很有信心。

料總投資額約122億

以項目可建樓面約109萬平方呎計算，地皮樓面地價達6,733元呎，較市場估值下限的6,000元，高出12%。九龍東暫批出8幅商地，是次啟德地地價，較九龍東上一幅、於去年5月批出的九龍灣祥業街用地，每平方呎樓面地價6,199元，18個月升值8.6%。同時將去年1月領展及南豐的觀塘鴻業街地，每呎6,630元的九龍東商地地王紀錄，再推高1.6%。

假設建築成本為4,000元呎，計及10%「發水」樓面及利潤因素，每平方呎投資額約1萬元，總投資額約122億元。參考鄰近商廈現時呎租，如億京中心呎租約22至30元，以及觀塘One Harbour Square呎租約26至44元，估計項目日後寫字樓呎租介乎30至40元。

商場呎租料60至70元

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，以啟德周邊辦公室、住宅發展，預計對零售及食肆有一定需求。由於項目規模過百萬平方呎，估計發展商將會撥出3至4成樓面，即30萬至40萬平方呎作為零售用途，其餘為辦公室樓面。他預計，商場的租值每平方呎可望達60至70元。

另外，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，啟德區發展成形需時，地皮作長綫收租投資，回報期可能較長，加上發展成本總額大，故中標價貼市場下限。

撰文:
鍾綺敏
余敏欽

24 Nov 2016

經濟日報

黃竹坑新商貿地王 呎價8872新高 信置帝國25.3億奪得 料日後賣1.5萬元呎

黃竹坑新商貿地王 呎價8872新高
信置帝國25.3億奪得 料日後賣1.5萬元呎

樓市狂潮蔓延至商廈，黃竹坑商貿地由信置（00083）與帝國集團以25.3億元奪得，地價8,872元呎，創全港商貿新高，投資額40億元，開售呎價料逾1.5萬元。

港島區商貿地供應罕有，黃竹坑業勤街商貿地招標不但競投氣氛熾熱，吸引多達24組財團競爭，包括多年未有投地的希慎（00014）、爪哇（00251）等，最終地皮由信置與郭炳湘旗下帝國集團合組的財團奪得，中標價25.28億元。

較5月葵涌地皮 再貴47%

以項目可建樓面約28.5萬平方呎計算，地皮樓面地價達8,872元呎，創全港商貿地新高，亦較市場估值上限的22.8億元高出約1成，將今年5月新地（00016）葵涌葵涌道商貿地（每平方呎地價6,039元）的商貿地王紀錄，大幅向上推高47%。

若果連同商業、酒店地計算，今次黃竹坑地皮則屬全港第三高，低於恒地（00012）的尖沙咀中間道商業地王（每平方呎地價1.38萬元），及海港企業（00051）的中環美利大廈酒店項目（每平方呎地價1.35萬元）。

28.5萬呎樓面 投資40億

項目由信置及帝國集團合資投得，前者佔6成權益、後者則佔4成，預計總投資額40億元。信置執行董事黃永光稱，地皮鄰近港鐵黃竹坑站，港鐵南港島綫（東段）即將通車，交通將更便捷。

而帝國集團主席郭炳湘則表示，看好香港經濟前景，對項目充滿信心。

帝國集團項目總監姚志偉亦透露，黃竹坑商貿地將會發展地標式的商業項目，參考同區One Island South定位，預計每層樓面約1.1萬平方呎，最快2020至21年落成。

若果以發展商公布的總投資額計算，計及10%「發水」樓面後，每平方呎投資額約1.28萬元，預計日後推售建築呎價為1.5萬元，較鄰近樓齡1至2年的環匯廣場（呎價1.1萬至1.28萬元）、W50（呎價1.1萬至1.38萬元）呎價高9%至36%不等，與貼近日後黃竹坑站、樓齡5年的One Island South（呎價1.48萬至1.71萬元），則由低10%至高3.5%不等。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價理想，反映發展商對黃竹坑未來有相當信心，估計考慮到港島商廈未來供應少，及港鐵南港島綫將通車的因素。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶預期，黃竹坑商貿地高價批出，將帶動區內商廈買賣及租務交投，推動區內售價及租金。

13 Oct 2016

經濟日報

嘉里73億奪龍翔道地 膺九龍地王 地價2.1萬元呎 料日後呎售近4萬

嘉里73億奪龍翔道地 膺九龍地王
地價2.1萬元呎 料日後呎售近4萬

九龍誕新地王，筆架山龍翔道豪宅地由嘉里（00683）以72.7億元奪得，每平方呎樓面地價2.1萬元，破九龍區地價紀錄，日後開售呎價料近4萬元，區內二手即現反價。

樓市回暖，發展商投地出價趨進取。政府昨日批出的九龍塘龍翔道（西面）豪宅地，由嘉里以約72.7億元擊敗其餘10個對手奪得，樓面地價每平方呎約21,206元，較同由嘉里去年初以每平方呎20,534元奪得的另一幅龍翔道（東面）地皮，地價高出3%，成為九龍區新地王，甚至高於同區帝景峰二手呎價，如同「麵粉貴過麵包」。

嘉里連購2地 冀協同效應

由於近期地價明顯升溫，加上同區有龍翔道（東面地皮）高價批出的往績，市場早已上調地皮估值，今次地價貼近估值上限，而相較同區規模較大、發展密度較高的延坪道地皮，在去年9月由世茂房地產（00813）以每平方呎1.1萬元購得，地價則飈升9成。

嘉里發展執行董事朱葉培認為，地價不算貴，因地皮坐落九龍真正的豪宅地段，區內供應極罕有，而集團在同區擁另一項目，兩者有協同效應，加上地皮地勢較高，景觀開揚，笑言地價算是「抵買」。

項目將會打造分層豪宅及洋房發展，朱葉培續稱，區內對於大型單位需求龐大，分層單位至少由1,500平方呎起，而花園洋房亦會有3,000平方呎，亦會考慮設5,000至6,000平方呎特色洋房。

值得一提的是，連同早前奪得的東面地皮，嘉里兩年內以近百億元連奪兩幅龍翔道地，鞏固其在九龍豪宅王國的版圖。

該地每平方呎樓面地價2.1萬元，假設每平方呎建築成本約7,000元，連同10%「發水」因素，每平方呎投資額已達2.63萬元，計及發展商20%利潤及80%實用率後，預計項目日後開售實用呎價達3.9萬元，較同區二手高出16至86%不等。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，地盤對出、南面的畢架山峰，樓齡約10年，分層單位實用呎價約2.1萬至2.7萬元，而洋房實用呎價約3.35萬元；而由嘉里近年推售的九龍塘1 & 3 Ede Road，平均呎價達4萬元，最高呎價更高見8.2萬元。

帝景軒業主 即時加7%放盤

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為，現時市場資金充裕，而地皮高價批出的利好消息，將帶動市場氣氛，或進一步推高樓價。

地皮以高價投得後，有區內業主隨即反價，消息指，帝景軒7座低層D室，實用面積673平方呎，原以950萬元放售，昨晚隨即將價錢上調至1,020萬元，加幅7.4%。中原地產副區域聯席董事劉俊傑表示，上月九龍塘、何文田一帶的二手屋苑合共錄得約70宗成交，較年初淡市多1倍，不少業主已經反價，隨着地王誕生，相信區內會出現新一輪反價潮。

撰文:
余敏欽
6 Oct 2016

經濟日報

何文田站上蓋料下季推 估值近百億 連同6地 料共提供逾5千單位

何文田站上蓋料下季推 估值近百億
連同6地 料共提供逾5千單位

政府下周公布的新一季賣地計劃，消息指，將包括何文田站上蓋項目第一期，規模料達69萬平方呎，估值高近百億元。連同期內可推出的6幅官地，料合共提供逾5,000伙。

何文田站項目位於忠孝街、佛光街交界，鄰近新地（00016）天鑄，佔地約28萬平方呎，屬於「住宅（甲類）」用途，地積比率5倍，可建樓面達138萬平方呎，將建10幢25層高住宅，預計可提供1,400至1,800伙。

何文田站投資巨 分期推減風險

由於地皮位於傳統豪宅地段，加上總樓面規模多達138萬平方呎，若果單一招標，整個項目單是地價金額至少逾140億元，連同建築成本等，整個項目總投資額恐達數百億元，市場只有少數大型發展商能夠接受，有重蹈覆轍馬鐵大圍站、西鐵南昌站過往流標的風險，故此政府與港鐵（00066）將分期推出何文田站項目。

資料顯示，當局計劃分兩期發展，分別在2021年及2023年逐步落成。以兩期樓面平均分布計算，即將推出的第1期項目可建樓面約69萬平方呎，市場估計地價金額將達69億至97億元，樓面地價約1萬至1.4萬元，有機會成為「百億地王」。

啟德兩地涉1760伙 估值共74億

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱，何文田站為罕有大型豪宅地皮，相信會是市場焦點，但考慮到現時樓市前景未必勝過數年前，認為第1期項目估值約69億元，樓面地價約1萬元，僅為新地於2010年投得的佛光街地盤（現為天鑄），每呎地價1.25萬元的「8折」。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認同，項目分為2至3期發展，同區新盤銷情不錯，估計地皮估值或高達83億至97億元，樓面地價1.2萬至1.4萬元。

除了何文田站項目第1期外，政府下季仍有6幅住宅可供推出，合共涉及4,160伙，連同「一鐵一局」，預計整體供應或達5,060伙，創近5季新高。

另一方面，有機會在下季推出的住宅地皮，包括啟德兩幅位於第1K區的住宅用地，兩地合共提供約113.6萬平方呎樓面，涉及約1,760單位供應，估計合共市值達73.9億元，樓面地價約6,500元。

另外，屯門第48區掃管笏段地皮規模料為下季推出的地皮之中規模最大，可建樓面達95.8萬平方呎，預計可提供約1,560伙，估值最高38.4億元。

撰文:
余敏欽
26 Sep 2016

經濟日報

長實19.5億 奪沙田九肚豪宅地 地價8001元呎 高估值上限33%

長實19.5億 奪沙田九肚豪宅地
地價8001元呎 高估值上限33%

地價回升，長實地產（01113）以19.53億元奪得沙田九肚山麗坪路地皮，每平方呎樓面地價8,001元，較市場估值上限高33%，亦為集團近4年來再次投得官地。業界認為，地皮可作同區參考指標，未來售價高於1.7萬元。

多次投地 4年後得償所願

近年政府加快推地，長實雖然每次均有參與競投，但是出價一直未如中資發展商高，故數年未有奪地，是次出價高市場估值3成，終成功奪地（分析詳見另文--長實賣樓積極 加速增土儲）。

上述麗坪路住宅地上周五截標，共收18份標書，為區內歷年反應最好地皮。長實以每平方呎樓面地價8,001元，成功摘下地皮發展權。樓面呎價較市場預期上限的6,000元，超出逾3成，較上一幅同區2013年批出的地皮高17%。

長實地產集團執行董事吳佳慶表示，對投得地皮感到欣悅，該地位於傳統豪宅地段，景觀開揚，剪裁多元化，同為區內現時最後的土地供應，預計發展洋房及多層住宅，迎合不同客源。

假設每平方呎樓面建築成本約4,000元，計及利息支出及10%「發水」因素，估計總投資額30.27億元，發展成本約每平方呎11,274元。若銷售利潤為20%，即單位平均實用呎價近1.7萬元，與新盤玖瓏山相若，但較附近的寶松苑等，二手實用呎價2.3萬元低出約27%。

麗坪路地盤佔地6.78萬平方呎，可建樓面約24.41萬平方呎，位於九肚山山腳位置，估計以沙田市景為主，或可享少許吐露港海景，景觀質素較其餘已批地皮一般。綜觀同區由2011年至今共批出的9幅用地，樓面地價介乎5,332元至10,885元，是次地盤批出的地價屬第三低。

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為，近季批出的多區地皮價均較預期高，反映樓市氣氛好以及發展商看好後市。是次地皮規模細，風險低，發展商出價進取，相信地皮高價批出，對全區樓價起正面作用，日後開價逾1.7萬元。

二手業主 即反價封盤

另外，九肚地皮高價批出，為區內小業主注入強心針，同區豪宅屋苑駿景園有單位即時反價100萬元待售。屋苑11座低層E室，面積1,039平方呎，叫價由1,180萬元升至1,280萬元。同區御龍山3座中層C室，原叫價890萬元，現有意先封盤，業主表示，如買家出價950萬元洽購，即可考慮沽貨，較封盤前叫價高出60萬元。

政府亦加快推地，本季焦點地皮之一啟德第1K區3號住宅地，可建樓面約65.46萬平方呎，提供近1,000伙。地皮估值41.2億至47.1億元，樓面地價約6,300至7,200元呎。地皮將於本月23日開始招標，截標日期為下月28日。

樓梯臺住宅地盤1.11億沽 兩年蝕2200萬

樓梯臺住宅地盤1.11億沽　兩年蝕2200萬 http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160831/bkn-20160831192905928-0831_00842_001.html

高價出擊 新地23.6億奪沙田地 香港小輪27億購屯門地 同超估值上限

高價出擊 新地23.6億奪沙田地
香港小輪27億購屯門地 同超估值上限
樓市升溫，本地大財團高價出擊。新地（00016）以23.6億元奪得沙田多石地，高估值上限近4成；另香港小輪（00050）以約27.1億元投得屯門地，亦較估值上限高出2成。

沙田地推售呎價 料1.57萬

新地以23.6億元奪得沙田多石地，每平方呎樓面地價5,448元，高市場估值上限近4成，為集團去年8月投得西鐵元朗站後，近一年首奪住宅地。

新地副董事總經理雷霆認為，地皮成交價合理，因地皮本身環境清幽，景觀亦優美，適合發展高級住宅，預計總投資額約50億元。

多石地皮可建樓面約43.4萬平方呎，鄰近多石配水庫，地勢較高、較開揚，相較宏安（01222）在去年初奪得大埔公路大圍段地皮（每平方呎地價5,221元），是次造價略高4%，亦較市場估值上限4,000元高出36%。

按發展商預計項目投資50億元計算，連同10%「發水」及80%實用率，每平方呎成本約10,473元，連同20%利潤，日後平均實用呎價達1.57萬元，較同區樓齡31年的大型屋苑沙田第一城近期呎價1.2萬元，高出3成；而較樓齡僅3年的溱岸8號近期呎價1.4萬元，亦高出12%，反映發展商對後市樂觀。

屯門地價 高估值上限2成

至於近年先後批出8幅地皮的屯門掃管笏，最新批出的青山灣段地皮，由香港小輪夥拍郭炳湘旗下帝國集團以約27.1億元投得，每平方呎樓面地價約4,085元，較今年6月底永泰（00369）投得的大欖段地皮，地價高出約兩成。是次為香港小輪近5年來首奪官地。

青山灣段地皮可建樓面達66.3萬平方呎，屬於中大型地皮，以中標價27.1億元計，每平方呎地價4,085元，亦較市場估值上限高出兩成。香港小輪主席林高演形容，地皮容易剪裁，附近配套齊備，環境清幽，鄰近亦有國際學校，計劃將建1,800個中小型單位，總投資額約60億元。

以總投資額60億元計算，預計項目日後推售呎價約1.2萬元，較同區二手屋苑近期呎價高出33%至38%不等，與同區新盤滿名山，近期平均成交呎價1.18萬元相若。

對於近期地價似有回升迹象，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價比預期高，因市場競爭劇烈，預計日後發展商可「偷雞」的機會小，但不認同整體地價會止跌回升，估計未來地價按個別地皮質素而定；而第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國亦認為，只是早前低價批出的地皮質素較差所致，並非地價大幅回升。

9 Aug 2016

經濟日報