2016年12月27日 星期二

中資湧港投地 樓面金額破紀錄

中資湧港投地 樓面金額破紀錄

中資湧港投地成新常態,今年奪得6幅住宅地,金額近281億元,按年升1倍,可建樓面則按年增76%至近319萬平方呎,同創歷年之冠,料進一步涉獵商地及市建鐵路項目。

自2014年起,數間大型內地發展商嘗試攻港投地,今年更多中資背景企業加入分一杯羹。

今年政府暫已批出27幅住宅及商業地,中資取6幅,較去年多出2幅,佔全年批地數量約22%,投放資金約280.7億元,涉及住宅樓面面積近319萬平方呎,較上年分別急增1倍及76%。

逾50億元地皮 中資囊括3幅

中資多攻市區中大型靚地,為奪心頭好出價頗為進取,其中本年錄得6幅地價逾50億元的貴重地皮,中資囊括3幅,接連刷新東九龍住宅地價紀錄。

其中五礦地產(00230)今年8月以逾40億元、樓面地價7,068元呎首奪油塘崇信街地。

惟要數最一鳴驚人的,非海航實業莫屬,兩個月內斥逾142億元連取兩幅啟德住宅地,11月以88.37億元投得啟德第1K區3號地,為今年地皮最貴,同破政府近3年來單一住宅地價新高,本月再以54.12億元投下1L區3號地,以樓面地價1.36萬元呎,締造東九龍住宅地價新高。

另一幅何文田常盛街住宅地,由主力內地發展的高銀金融(00530)以63.81億元投得,上周更取得港鐵何文田站第1期發展權,改寫港鐵項目歷年由本港大型發展商主導的情況。

本地發展商 僅取8幅地

內房恒大集團及萊蒙國際,年內亦透過收購分別買入灣仔甲廈及元朗農地,兩家並涉足本港競投官地,另龍光地產(03380)、木薯資源(00841)、廈門國貿集團等,以獨資或合資形式加作搶地戰團。

另外,本地中小型發展商今年表現相當活躍,年內共以249.5億元投得13幅地皮,增幅逾8成,如佳明集團(01271)首度奪地,而近20年未有投地的希慎集團則合資連取兩幅大埔露輝路地。相反本港7大發展商僅共取8幅地。

撰文:
鍾綺敏

28 Dec 2016

經濟日報

2016年12月19日 星期一

地價闖巔峰 啟德新地王呎價1.36萬 海航54億再下一城 與比鄰地合併發展

地價闖巔峰 啟德新地王呎價1.36萬
海航54億再下一城 與比鄰地合併發展

加辣無阻地價再創巔峰。海航實業再下一城以逾54.12億元投得啟德住宅地,樓面地價1.36萬元呎,較集團上月投得比鄰地高100元,料日後開售呎價約2.45萬元。

地價較上月鄰地高0.7%

適逢政府加辣及美國上周公布加息後,啟德第1L區3號住宅地上周五截標,仍大收21份標書,破區內紀錄,地皮最終由海航實業國際旗下的德廣置業「連中兩元」,以逾54.12億元奪得,樓面地價1.36萬元呎,超出市場估值24%,晉身為啟德區新地王,同區上一幅住宅用地亦由集團以每平方呎樓面地價1.35萬元摘下,是次再將該區地價紀錄調高約0.74%。

對於今次以創新高價奪地,海航發言人回應指,投地價是經過集團對宏觀經濟、地皮發展前景、公司戰略及未來收益等綜合分析後得出。他又強調,會堅持既定戰略,大力發展啟德區,而在港發展房地產具備重要戰略意義,將在風險可控的情況下獲取適當利潤,並對香港的經濟前景和房地產市場、以及啟德長期發展前景感到有信心,

至於項目未來的總投資額或發展計劃,海航發言人指,暫時不方便公布,集團將整體規劃所投得的第1K區及1L區兩幅地皮,兩地將起互相帶動作用。

可建40萬呎 享開揚海景

是次批出地皮可建樓面約39.8萬平方呎,高層戶可享開揚海景,低層可望向啟德體育城,比鄰為海航上月投得用地(第1K區第3號地皮),景觀較前者更開揚。假設建築成本4,000元呎,計及10%發水樓面,每平方呎投資額1.64萬元,預計日後推售呎價2.45萬元。

集團兩個月內共擲約142.5億元在港投地,連同上月投得的比鄰地皮,兩地合併發展後,整個項目樓面面積將擴至約102.8萬平方呎。

與同區中國海外(00688)今年8月開售的新盤啟德1號(I)比較,首批折實呎價約1.56萬元,高57%。另比區內樓齡約31年的麗晶花園呎價(0.86萬至1.03萬元)高近1.5倍。換句話,今番地皮的「麵粉價」已高出區內「麵包價」。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚指,是次地皮鄰近未來啟德港鐵站,部分單位可享有海景,質素較海航上一幅地皮更高,地價再創新高屬於合理,而兩幅相鄰地皮日後可一併發展及開售,以及研究共用會所設施等,出價固然志在必得,項目可打造豪宅及特色單位,而區內有多幅地皮待批,發展商出價須更為進取,料未來地價會高於1萬元,並吸引其他中資發展商投標。

譽‧港灣呎價25990東九新高

新地王效應下,鄰近二手錄高價成交。消息指,鄰近新蒲崗譽‧港灣8座C室頂層連天台特色戶,實用面積1,616平方呎,於上月啟德誕下首幅地王後,於加辣前以公司轉讓形式易手,成交價4,200萬元,實用呎價25,990元,創東九龍二手住宅呎價歷史新高,買家為本地客。原業主2012年以3,689.4萬元購入單位,升值14%。

20 Dec 2016

經濟日報

2016年11月23日 星期三

利福73.9億 奪啟德商業地王 地價6733元呎 創九龍東新高

利福73.9億 奪啟德商業地王
地價6733元呎 創九龍東新高

啟德首幅商業地由利福國際(01212)以73.9億元爆冷奪得,成交價為政府歷年商地中最貴,樓面地價6,733元呎,貼近市場估值下限,仍創九龍東商業地價新高。

該幅商業地分為南、北兩塊,位於啟德中心城東邊及啟晴邨西面,可建樓面面積109萬平方呎,包括須建公共停車場。地皮上周五截標,收8份標書,由「細劉」劉鑾鴻擔任主席的利福國際罕有突襲投標,便一擊即中首度投得官地,中標價約73.9億元,較今年2月由領展(00823)以59.1億元投得的旺角工業貿易署,超出近15億元,成為全港歷年商地地王。

利福國際財務總監潘福全回應指,集團一直希望於九龍市區物色優質地段,自建物業及拓展崇光百貨(SOGO)業務,認為7,000元呎的地價屬合理範圍。他續稱集團擬獨資經營,除崇光百貨之外,亦會引入其他商業、娛樂及餐飲設施,具體規劃及投資額有待董事局確認後公布。至於地皮位處東九龍重點發展地段,集團對區內發展潛力很有信心。

料總投資額約122億

以項目可建樓面約109萬平方呎計算,地皮樓面地價達6,733元呎,較市場估值下限的6,000元,高出12%。九龍東暫批出8幅商地,是次啟德地地價,較九龍東上一幅、於去年5月批出的九龍灣祥業街用地,每平方呎樓面地價6,199元,18個月升值8.6%。同時將去年1月領展及南豐的觀塘鴻業街地,每呎6,630元的九龍東商地地王紀錄,再推高1.6%。

假設建築成本為4,000元呎,計及10%「發水」樓面及利潤因素,每平方呎投資額約1萬元,總投資額約122億元。參考鄰近商廈現時呎租,如億京中心呎租約22至30元,以及觀塘One Harbour Square呎租約26至44元,估計項目日後寫字樓呎租介乎30至40元。

商場呎租料60至70元

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱,以啟德周邊辦公室、住宅發展,預計對零售及食肆有一定需求。由於項目規模過百萬平方呎,估計發展商將會撥出3至4成樓面,即30萬至40萬平方呎作為零售用途,其餘為辦公室樓面。他預計,商場的租值每平方呎可望達60至70元。

另外,萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,啟德區發展成形需時,地皮作長綫收租投資,回報期可能較長,加上發展成本總額大,故中標價貼市場下限。

撰文:
鍾綺敏
余敏欽

24 Nov 2016

經濟日報

2016年10月12日 星期三

黃竹坑新商貿地王 呎價8872新高 信置帝國25.3億奪得 料日後賣1.5萬元呎

黃竹坑新商貿地王 呎價8872新高
信置帝國25.3億奪得 料日後賣1.5萬元呎

樓市狂潮蔓延至商廈,黃竹坑商貿地由信置(00083)與帝國集團以25.3億元奪得,地價8,872元呎,創全港商貿新高,投資額40億元,開售呎價料逾1.5萬元。

港島區商貿地供應罕有,黃竹坑業勤街商貿地招標不但競投氣氛熾熱,吸引多達24組財團競爭,包括多年未有投地的希慎(00014)、爪哇(00251)等,最終地皮由信置與郭炳湘旗下帝國集團合組的財團奪得,中標價25.28億元。

較5月葵涌地皮 再貴47%

以項目可建樓面約28.5萬平方呎計算,地皮樓面地價達8,872元呎,創全港商貿地新高,亦較市場估值上限的22.8億元高出約1成,將今年5月新地(00016)葵涌葵涌道商貿地(每平方呎地價6,039元)的商貿地王紀錄,大幅向上推高47%。

若果連同商業、酒店地計算,今次黃竹坑地皮則屬全港第三高,低於恒地(00012)的尖沙咀中間道商業地王(每平方呎地價1.38萬元),及海港企業(00051)的中環美利大廈酒店項目(每平方呎地價1.35萬元)。

28.5萬呎樓面 投資40億

項目由信置及帝國集團合資投得,前者佔6成權益、後者則佔4成,預計總投資額40億元。信置執行董事黃永光稱,地皮鄰近港鐵黃竹坑站,港鐵南港島綫(東段)即將通車,交通將更便捷。

而帝國集團主席郭炳湘則表示,看好香港經濟前景,對項目充滿信心。

帝國集團項目總監姚志偉亦透露,黃竹坑商貿地將會發展地標式的商業項目,參考同區One Island South定位,預計每層樓面約1.1萬平方呎,最快2020至21年落成。

若果以發展商公布的總投資額計算,計及10%「發水」樓面後,每平方呎投資額約1.28萬元,預計日後推售建築呎價為1.5萬元,較鄰近樓齡1至2年的環匯廣場(呎價1.1萬至1.28萬元)、W50(呎價1.1萬至1.38萬元)呎價高9%至36%不等,與貼近日後黃竹坑站、樓齡5年的One Island South(呎價1.48萬至1.71萬元),則由低10%至高3.5%不等。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,中標價理想,反映發展商對黃竹坑未來有相當信心,估計考慮到港島商廈未來供應少,及港鐵南港島綫將通車的因素。

中原(工商舖)寫字樓部區域營業董事蔡德寶預期,黃竹坑商貿地高價批出,將帶動區內商廈買賣及租務交投,推動區內售價及租金。

13 Oct 2016

經濟日報

2016年10月5日 星期三

嘉里73億奪龍翔道地 膺九龍地王 地價2.1萬元呎 料日後呎售近4萬

嘉里73億奪龍翔道地 膺九龍地王
地價2.1萬元呎 料日後呎售近4萬

九龍誕新地王,筆架山龍翔道豪宅地由嘉里(00683)以72.7億元奪得,每平方呎樓面地價2.1萬元,破九龍區地價紀錄,日後開售呎價料近4萬元,區內二手即現反價。

樓市回暖,發展商投地出價趨進取。政府昨日批出的九龍塘龍翔道(西面)豪宅地,由嘉里以約72.7億元擊敗其餘10個對手奪得,樓面地價每平方呎約21,206元,較同由嘉里去年初以每平方呎20,534元奪得的另一幅龍翔道(東面)地皮,地價高出3%,成為九龍區新地王,甚至高於同區帝景峰二手呎價,如同「麵粉貴過麵包」。

嘉里連購2地 冀協同效應

由於近期地價明顯升溫,加上同區有龍翔道(東面地皮)高價批出的往績,市場早已上調地皮估值,今次地價貼近估值上限,而相較同區規模較大、發展密度較高的延坪道地皮,在去年9月由世茂房地產(00813)以每平方呎1.1萬元購得,地價則飈升9成。

嘉里發展執行董事朱葉培認為,地價不算貴,因地皮坐落九龍真正的豪宅地段,區內供應極罕有,而集團在同區擁另一項目,兩者有協同效應,加上地皮地勢較高,景觀開揚,笑言地價算是「抵買」。

項目將會打造分層豪宅及洋房發展,朱葉培續稱,區內對於大型單位需求龐大,分層單位至少由1,500平方呎起,而花園洋房亦會有3,000平方呎,亦會考慮設5,000至6,000平方呎特色洋房。

值得一提的是,連同早前奪得的東面地皮,嘉里兩年內以近百億元連奪兩幅龍翔道地,鞏固其在九龍豪宅王國的版圖。

該地每平方呎樓面地價2.1萬元,假設每平方呎建築成本約7,000元,連同10%「發水」因素,每平方呎投資額已達2.63萬元,計及發展商20%利潤及80%實用率後,預計項目日後開售實用呎價達3.9萬元,較同區二手高出16至86%不等。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示,地盤對出、南面的畢架山峰,樓齡約10年,分層單位實用呎價約2.1萬至2.7萬元,而洋房實用呎價約3.35萬元;而由嘉里近年推售的九龍塘1 & 3 Ede Road,平均呎價達4萬元,最高呎價更高見8.2萬元。

帝景軒業主 即時加7%放盤

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為,現時市場資金充裕,而地皮高價批出的利好消息,將帶動市場氣氛,或進一步推高樓價。

地皮以高價投得後,有區內業主隨即反價,消息指,帝景軒7座低層D室,實用面積673平方呎,原以950萬元放售,昨晚隨即將價錢上調至1,020萬元,加幅7.4%。中原地產副區域聯席董事劉俊傑表示,上月九龍塘、何文田一帶的二手屋苑合共錄得約70宗成交,較年初淡市多1倍,不少業主已經反價,隨着地王誕生,相信區內會出現新一輪反價潮。

撰文:
余敏欽
6 Oct 2016

經濟日報

2016年9月25日 星期日

何文田站上蓋料下季推 估值近百億 連同6地 料共提供逾5千單位

何文田站上蓋料下季推 估值近百億
連同6地 料共提供逾5千單位

政府下周公布的新一季賣地計劃,消息指,將包括何文田站上蓋項目第一期,規模料達69萬平方呎,估值高近百億元。連同期內可推出的6幅官地,料合共提供逾5,000伙。

何文田站項目位於忠孝街、佛光街交界,鄰近新地(00016)天鑄,佔地約28萬平方呎,屬於「住宅(甲類)」用途,地積比率5倍,可建樓面達138萬平方呎,將建10幢25層高住宅,預計可提供1,400至1,800伙。

何文田站投資巨 分期推減風險

由於地皮位於傳統豪宅地段,加上總樓面規模多達138萬平方呎,若果單一招標,整個項目單是地價金額至少逾140億元,連同建築成本等,整個項目總投資額恐達數百億元,市場只有少數大型發展商能夠接受,有重蹈覆轍馬鐵大圍站、西鐵南昌站過往流標的風險,故此政府與港鐵(00066)將分期推出何文田站項目。

資料顯示,當局計劃分兩期發展,分別在2021年及2023年逐步落成。以兩期樓面平均分布計算,即將推出的第1期項目可建樓面約69萬平方呎,市場估計地價金額將達69億至97億元,樓面地價約1萬至1.4萬元,有機會成為「百億地王」。

啟德兩地涉1760伙 估值共74億

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱,何文田站為罕有大型豪宅地皮,相信會是市場焦點,但考慮到現時樓市前景未必勝過數年前,認為第1期項目估值約69億元,樓面地價約1萬元,僅為新地於2010年投得的佛光街地盤(現為天鑄),每呎地價1.25萬元的「8折」。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認同,項目分為2至3期發展,同區新盤銷情不錯,估計地皮估值或高達83億至97億元,樓面地價1.2萬至1.4萬元。

除了何文田站項目第1期外,政府下季仍有6幅住宅可供推出,合共涉及4,160伙,連同「一鐵一局」,預計整體供應或達5,060伙,創近5季新高。

另一方面,有機會在下季推出的住宅地皮,包括啟德兩幅位於第1K區的住宅用地,兩地合共提供約113.6萬平方呎樓面,涉及約1,760單位供應,估計合共市值達73.9億元,樓面地價約6,500元。

另外,屯門第48區掃管笏段地皮規模料為下季推出的地皮之中規模最大,可建樓面達95.8萬平方呎,預計可提供約1,560伙,估值最高38.4億元。

撰文:
余敏欽
26 Sep 2016

經濟日報

2016年9月14日 星期三

長實19.5億 奪沙田九肚豪宅地 地價8001元呎 高估值上限33%

長實19.5億 奪沙田九肚豪宅地
地價8001元呎 高估值上限33%

地價回升,長實地產(01113)以19.53億元奪得沙田九肚山麗坪路地皮,每平方呎樓面地價8,001元,較市場估值上限高33%,亦為集團近4年來再次投得官地。業界認為,地皮可作同區參考指標,未來售價高於1.7萬元。

多次投地 4年後得償所願

近年政府加快推地,長實雖然每次均有參與競投,但是出價一直未如中資發展商高,故數年未有奪地,是次出價高市場估值3成,終成功奪地(分析詳見另文--長實賣樓積極 加速增土儲)。

上述麗坪路住宅地上周五截標,共收18份標書,為區內歷年反應最好地皮。長實以每平方呎樓面地價8,001元,成功摘下地皮發展權。樓面呎價較市場預期上限的6,000元,超出逾3成,較上一幅同區2013年批出的地皮高17%。

長實地產集團執行董事吳佳慶表示,對投得地皮感到欣悅,該地位於傳統豪宅地段,景觀開揚,剪裁多元化,同為區內現時最後的土地供應,預計發展洋房及多層住宅,迎合不同客源。

假設每平方呎樓面建築成本約4,000元,計及利息支出及10%「發水」因素,估計總投資額30.27億元,發展成本約每平方呎11,274元。若銷售利潤為20%,即單位平均實用呎價近1.7萬元,與新盤玖瓏山相若,但較附近的寶松苑等,二手實用呎價2.3萬元低出約27%。

麗坪路地盤佔地6.78萬平方呎,可建樓面約24.41萬平方呎,位於九肚山山腳位置,估計以沙田市景為主,或可享少許吐露港海景,景觀質素較其餘已批地皮一般。綜觀同區由2011年至今共批出的9幅用地,樓面地價介乎5,332元至10,885元,是次地盤批出的地價屬第三低。

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為,近季批出的多區地皮價均較預期高,反映樓市氣氛好以及發展商看好後市。是次地皮規模細,風險低,發展商出價進取,相信地皮高價批出,對全區樓價起正面作用,日後開價逾1.7萬元。

二手業主 即反價封盤

另外,九肚地皮高價批出,為區內小業主注入強心針,同區豪宅屋苑駿景園有單位即時反價100萬元待售。屋苑11座低層E室,面積1,039平方呎,叫價由1,180萬元升至1,280萬元。同區御龍山3座中層C室,原叫價890萬元,現有意先封盤,業主表示,如買家出價950萬元洽購,即可考慮沽貨,較封盤前叫價高出60萬元。

政府亦加快推地,本季焦點地皮之一啟德第1K區3號住宅地,可建樓面約65.46萬平方呎,提供近1,000伙。地皮估值41.2億至47.1億元,樓面地價約6,300至7,200元呎。地皮將於本月23日開始招標,截標日期為下月28日。

2016年9月1日 星期四

樓梯臺住宅地盤1.11億沽 兩年蝕2200萬

樓梯臺住宅地盤1.11億沽 兩年蝕2200萬 http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160831/bkn-20160831192905928-0831_00842_001.html

2016年8月10日 星期三

高價出擊 新地23.6億奪沙田地 香港小輪27億購屯門地 同超估值上限

高價出擊 新地23.6億奪沙田地
香港小輪27億購屯門地 同超估值上限
樓市升溫,本地大財團高價出擊。新地(00016)以23.6億元奪得沙田多石地,高估值上限近4成;另香港小輪(00050)以約27.1億元投得屯門地,亦較估值上限高出2成。

沙田地推售呎價 料1.57萬

新地以23.6億元奪得沙田多石地,每平方呎樓面地價5,448元,高市場估值上限近4成,為集團去年8月投得西鐵元朗站後,近一年首奪住宅地。

新地副董事總經理雷霆認為,地皮成交價合理,因地皮本身環境清幽,景觀亦優美,適合發展高級住宅,預計總投資額約50億元。

多石地皮可建樓面約43.4萬平方呎,鄰近多石配水庫,地勢較高、較開揚,相較宏安(01222)在去年初奪得大埔公路大圍段地皮(每平方呎地價5,221元),是次造價略高4%,亦較市場估值上限4,000元高出36%。

按發展商預計項目投資50億元計算,連同10%「發水」及80%實用率,每平方呎成本約10,473元,連同20%利潤,日後平均實用呎價達1.57萬元,較同區樓齡31年的大型屋苑沙田第一城近期呎價1.2萬元,高出3成;而較樓齡僅3年的溱岸8號近期呎價1.4萬元,亦高出12%,反映發展商對後市樂觀。

屯門地價 高估值上限2成

至於近年先後批出8幅地皮的屯門掃管笏,最新批出的青山灣段地皮,由香港小輪夥拍郭炳湘旗下帝國集團以約27.1億元投得,每平方呎樓面地價約4,085元,較今年6月底永泰(00369)投得的大欖段地皮,地價高出約兩成。是次為香港小輪近5年來首奪官地。

青山灣段地皮可建樓面達66.3萬平方呎,屬於中大型地皮,以中標價27.1億元計,每平方呎地價4,085元,亦較市場估值上限高出兩成。香港小輪主席林高演形容,地皮容易剪裁,附近配套齊備,環境清幽,鄰近亦有國際學校,計劃將建1,800個中小型單位,總投資額約60億元。

以總投資額60億元計算,預計項目日後推售呎價約1.2萬元,較同區二手屋苑近期呎價高出33%至38%不等,與同區新盤滿名山,近期平均成交呎價1.18萬元相若。

對於近期地價似有回升迹象,萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,中標價比預期高,因市場競爭劇烈,預計日後發展商可「偷雞」的機會小,但不認同整體地價會止跌回升,估計未來地價按個別地皮質素而定;而第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國亦認為,只是早前低價批出的地皮質素較差所致,並非地價大幅回升。

9 Aug 2016

經濟日報

2016年6月28日 星期二

中國中冶8.2億 購西半山地

中國中冶8.2億 購西半山地
冀拓港業務 可建5萬呎樓面

中資積極進駐本港地產市場,金朝陽(00878)早前以8.2億元沽出西半山摩羅廟街地皮,消息稱,買家為中國中冶(01618),冀拓展在港業務。

金朝陽本月中以8.2億元,售出摩羅廟街14至18號住宅地盤。據悉由中資財團購入,市場消息指,新買家料為中國中冶。中冶以工程承建商為本業,多項業務中以房地產業務利潤最高,近年更投資香港、新加坡等境外地產市場。

中冶曾斥5億 首投得官地

2011年,中冶收購西環南里4至14號舊樓,原作集團首個香港住宅發展項目,而翌年中冶把地盤以3.2億元轉售予新世界(00017),獲利約7,000萬元,及後新世界把地盤發展成EIGHT SOUTH LANE。另外,中冶亦有競投住宅地皮,2013年以5億元,投得荃灣西青龍頭限量地,樓面地價3,788元,屬該集團首度投得官地,市場估計,項目總投資額將達10.81億元,每平方呎投資額為7,443元。

摩羅廟街14至18號住宅地盤面積約6,000餘平方呎,可重建樓面近5萬平方呎,樓面呎價約1.64萬元。該地早於2012年,獲屋宇署批准興建1座27層商住物業,總樓面約4.96萬方呎,現時為在建中地盤。金朝陽用3年時間完成地基工程,預計新買家可在短時間內起樓。

內地發展商近年積極在港尋找投資機會,除了投標競投官地外,亦有在私人市場購入地盤,如2014年萬科以8.6億元,向金朝陽收購灣仔聯發街商住項目,樓面呎價約1.36萬元。

28 June 2016

經濟日報

2016年6月15日 星期三

5大發展商趨保守 年半僅買12地 只佔批地總數42% 涉655萬呎商住樓面

中資財團攻港搶地,本地財團相對保守。5大發展商過去一年半只投得12幅用地,佔批出用地的42%,涉約655萬平方呎商住樓面,擬建逾8,000伙,料續採策略性投地。

政府、港鐵及市建局由去年至今批出28幅地皮(不包括流標的元朗凹頭地皮及待公布結果的大角咀杉樹街重建項目),據本報統計,本地5大發展商長實地產、新地、新世界、恒地及信置,僅奪12幅地皮,當中9幅為住宅用地,3幅為商業及商貿地皮。

9幅住宅地 擬建逾8千伙

政府年半內批出地皮主要位於新界區。而5大發展商投得的用地數量上雖然不多,但由於地皮規模較大,估計可建約8,086伙,住宅樓面約582萬平方呎,另亦增加73萬平方呎商業樓面儲備。

隨市道回落,本地發展商出價態度審慎,內房近年急速發展,中資財團累積大量資本,敢於獨資積極投地,港地競爭明顯趨向激烈。5大發展商即使想趁市道轉差「伺低吸地」,難度大增。

本地大財團投地趨保守,改為策略性部署,重點吸納一些已有發展項目的區域。為元朗及天水圍為大地主的新地,年半內投得7塊用地,投資額逾400億元,近一半位於新界西北。新地去年連摘西鐵元朗站及天水圍天榮站港鐵項目發展權,計及南昌站項目,已囊括新界西北3個大型鐵路住宅地。加上天水圍兩幅大型濕地公園用地,區內持有至少20個盤,提供2.5萬伙,穩坐區內霸主地位。

集團同時亦積極吸商業用地,今年5月又以3.501億元奪得葵涌葵涌道商貿地,樓面地價6,039元呎創新界商貿地價新高。

青睞鐵路上蓋 拓新界版圖

另5大發展商對一些具發展潛力的用地,出價亦顯得進取,並對鐵路上蓋「情有獨鍾」。如持有將軍澳日出康城1至3期的長實地產,去年「再下一城」取得第8期發展權,力守康城地主之位。

新世界前年亦獨資投得大圍站上蓋項目,及持有的車公廟站項目(現為溱岸8號),繼續拓展大圍一帶版圖。

大埔白石角及馬鞍山白石為近年新界供應庫之一,5大發展商爭相進駐。恒地及新世界打造「迎海」系列,長實地產及新地亦有發展項目。信置連奪多幅大埔白石角地,已發展成天賦海灣及逸瓏灣,又力搶西貢及離島等偏遠地皮。

14 June 2016

經濟日報

2016年5月17日 星期二

億京40億奪大埔地 呎價跌2成 每呎地價3620 創區內1年半低

億京40億奪大埔地 呎價跌2成
每呎地價3620 創區內1年半低

億京以40.24億元奪得大埔白石角創新路地,每平方呎樓面地價3,620元,較去年9月批出的比鄰地皮,地價8個月內跌兩成,創區內地價一年半新低,日後開售呎價料1.1萬元起。

政府近年接連批出5幅大埔白石角住宅地,區內地價走勢頓變樓價探熱針,揭示市況及發展商對後市的預測,而樓市在去年9月見頂,樓價至今回落約12%,白石角區內地價更跌20%。

不作商業發展 供應大單位

剛批出的白石角創新路地皮,由億京以40.24億元投得,每平方呎地價僅3,620元,貼近市場估值下限,比較嘉華(00173)於去年9月投得的比鄰地皮,每平方呎地價4,567元,低出20.7%,屬於同由億京在2014年11月投得科進路地皮(地價3,552元呎)後,近一年半新低。

億京顧問楊柏軒稱,不認同地價太低,甚至稍為高於過往投得的(科進路)住宅地,認為集團頗具建築經驗,在控制成本上有優勢。項目將獨資發展,預計總投資額約70億至80億元。

同時,由於政府近年批出不少限量、限呎地,未來細單位供應增多,楊柏軒稱,項目開則會以大單位為主,不考慮將部分樓面撥作商業樓面,因洽商補地價冗長,或拖慢發展步伐。

料呎售1.1萬 低同區30%

假設項目建築及利息成本達4,000元,連同地價在內,每平方呎發展成本達7,291元,以20%發展利潤計算,日後平均實用呎價約1.1萬元,較周邊屋苑天賦海灣(平均實用呎價1.57萬元)、逸瓏灣(平均實用1.85萬元),低30%至40%。

隨着億京再下一城奪得創新路地皮,集團在兩年間先後以合共67.6億元,連奪兩幅白石角住宅地,掌握逾2,000伙供應,晉身區內大地主之一。

事實上,政府近兩年先後在區內推出5幅住宅地,分別由4間不同發展商投得,包括億京、鷹君(00041)瓜分臨海的兩幅用地,而後排的3幅用地則分別由新地(00016)、嘉華及億京奪得。

由於5幅地皮屬接連推出,預計日後發展商推盤時間接近,或釀成新盤混戰,增加市場競爭,發展商定價或更為保守。

地價回落,區內業主叫價暫未受影響。利嘉閣地產高級經理唐曉輝指出,以天賦海灣1至3期為例,目前放租及放售單位,合共約有40個匙盤,1房叫價由700萬元起。他指出,項目業主持貨力強,大部分不願意以蝕讓價放盤。另屋苑租賃表現不俗,平均每月有約20宗租賃成交,呎租由27至30元不等。

18 May 2016

經濟日報

2016年3月15日 星期二

黃麻角地呎價1.24萬 南區14年低

黃麻角地呎價1.24萬 南區14年低
重回97年水平 羅氏針織家族28億奪地

樓市轉勢,赤柱黃麻角道地皮由羅氏針織家族以28.1億元奪得,每呎地價1.24萬元,較估值下限(38.4億元)低約3成,創南區14年地價新低,重回97年水平。預計對豪宅造成衝擊。

地皮上周五截標,當時共收12份標書,當中包括新地(00016)、長實地產(01113)及會德豐地產等大型發展商,最終由建灝地產投得。

羅建一:總投資額逾60億

建灝地產首席行政總裁羅建一認為,地價合理,港島區豪宅用地一直短缺,特別是南區傳統一綫地段,屬一地難求。地皮位處臨海地段,附近全是低密度豪宅項目,地盤面積大,可供發展成為大型一級豪宅,初步預計總投資額逾60億元。

今次投得地皮的建灝地產,由堡獅龍(00592)創辦人羅定邦六子羅家駒,以及孫兒羅建一創立,業務包括在新加坡等地成立的百樂酒店等,近年沽出各地物業套現近百億元進軍本港地產界,包括兩年前奪得啟德第1I區3號地皮。

低市場估值下限27%

赤柱豪宅地罕有,市場普遍預期地價理想,惟地政總署昨日公布,招標結果每呎地價僅1.24萬元,較市場估值下限低27%,若果比較5年前規模較細的赤柱海風徑地皮(每呎地價24,383元),地價急挫5成,屬於大昌(00088)在02年投得環角道地皮(每呎地價3,330元)後,南區地價14年新低。

值得一提的是,地皮旁邊的富豪海灣,景觀及位置接近,項目在97年時由百利保(00617)、中國海外(00688)等投得,當時每呎地價約1.28萬元。事隔19年,今次黃麻角道地皮地價更低3%。

萊坊估日後賣3.5萬元呎

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,中標價較預期低,估計因地盤附近配套不太完善及位置不是南區第一綫,另外加上周邊的斜坡亦要保養及維修,估計發展商因此出價不高,預計日後售價由3.5萬元起。

參考發展商提及的逾60億元總投資額,每平方呎發展成本達2.41萬元。假設將來的發展利潤為20%,即項目將來的平均實用呎價便要達3.62萬元,比鄰樓齡13年的富豪海灣二手樓價高出46%至53%不等,較新地(00016)旗下新盤赤柱灘道50號高20%至33%。

中原地產高級區域聯席董事李卓雄表示,富豪海灣區內暫時未有業主因此而減價放售,但預計低價批地難免會對二手成交氣氛構成衝擊,不排除個別心態弱的業主未來會調低放售價。

16 Mar 2016

經濟日報