今季最矚目的地皮，莫過於山頂文輝道地王。項目將「一拆二」後重推，地政總署公布，其中文輝道第2、4、6、8號地皮將於下周五（20日）招標，可建樓面約25.9萬平方呎，估值最高104億元，每呎樓面地價約4萬元，將於12月18日截標。
據地政總署公布，該幅地皮屬於鄉郊建屋地段第1211號，地盤面積約134,884平方呎，指定作私人住宅用途，最高樓面面積為259,337平方呎，相較「拆細」之前的404,314平方呎，縮小36%或14.5萬平方呎，拆細後相信可以減少再次流標的機會。
政府撤空置稅 料估值升5%
據地政總署指出，最高的樓面面積須受賣地條件特別條款第（b）（ii）（II）所規限，令到可建樓面的規模亦有變數，不過具體影響相信要等下周正式公開招標文件才知道。
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典估計，由於山頂地皮一般地積比率只有0.5倍，文輝道地皮能夠以較高可建樓面重建，是參考上蓋現有建築物的規模，估計上述特別條款與此有關，相信最終不會太過影響發展商興建過程。
張聖典預期，項目規模縮細，能夠參與的發展商增多，會減少流標機會，而政府撤回《一手住宅空置稅》亦預期能提高地皮估值5%。
2018年標售 估值達404億
文輝道地王曾經在2018年推出市場招標，當時整幅地皮可建樓面達40.4萬平方呎，地皮估值一度由242.6億至404.3億元，吸引5組財團入標，包括九龍倉與南豐等6間發展商組成夢幻組合競投。
當時有份獨資入標的嘉華 （00173） ，集團營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明指出，對於入標仍然有興趣，但最終會否流標，仍然取決於政府取態，形容發展商都是「自己計數」，若果跟政府估算的地價差距太大，仍然有機會流標。項目規模雖然縮細，但始終豪宅項目回報期長，發展商亦要考慮風險。
目前市場對地皮估值介乎77.8億至104億元不等，每呎樓面地價約3萬至4萬元，雖然相較「拆細」之前屬於數百億元的超級地王，規模已經明顯「縮水」，不過投資額仍然達逾百億元，在目前市況之下，相信發展商態度仍然會較審慎。
萊坊執行董事林浩文就指，地皮估值較去年中計算下調約25%，近年超級豪宅買家有4至5成屬於內地客，現時疫情下去貨較慢。他估計項目地價約78億至83億元，每呎樓面
14 Nov 2020
經濟日報
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