新地奪高鐵站商業地王 史上最貴總地價逾422億 樓面呎價1.3萬

新地奪高鐵站商業地王 史上最貴

總地價逾422億 樓面呎價1.3萬

西九高鐵站商業地王，由新地 （00016） 以逾422億元奪得，擊敗長實 （01113） 及信置 （00083） 等財團，成本港史上最貴地王，對香港前景投下信心一票，每平方呎樓面地價1.3萬元，高於市場估值下限。

新地主席兼董事總經理郭炳聯指，集團對香港的前景一直充滿信心，由90年代的香港站國際金融中心（ifc）、2000年代的九龍站環球貿易廣場（ICC）到今天投得西九龍總站上蓋地皮，見證香港經濟蓬勃發展，今次投得的地皮將發展為全新地標性綜合商業項目，並與ICC發揮協同效應，媲美中環的ifc。

郭炳聯：擬邀投資者參與

郭炳聯又指，有意邀請其他長綫策略性投資者參與發展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念，相信項目落成後，會提供穩定而可觀的收入。

西九高鐵站商業地王在市場一片陰霾下招標，最終新地成功擊退長實 （01113） ，以及信置 （00083） 及九龍倉置業 （01997） 財團，以約422.3億元勇奪地王，項目可建總樓面面積逾316萬平方呎，每平方呎樓面地價13,345元，貼近市場估值下限，較5年前由恒地 （00012） 以每平方呎1.38萬元，投得的尖沙咀中間道商業地低出3%。

項目單是地價已經達422.3億元，打破去年5月同由新地投得的啟德第1F區1號商住地皮，地價251.6億元的紀錄，成為全港新地王。若果以同建築成本，估計總投資額將會達600億至700億元，將成為港歷來最大投資額的單一地產項目。

按多年前城規會批出的總綱發展藍圖，西九高鐵站商業地初步可興建3幢19至28層高商廈，當中辦公室樓面約285萬平方呎，另外基座設31萬平方呎的零售商場，總樓面達316萬平方呎。

新地近年看好樓市，集團及系內公司在近兩年斥接近千億元在港投地，包攬多幅地王，包括上述啟德第1F區1號地皮。

萊坊：中標價屬合理水平

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文認為，中標價比預期略低，但屬合理水平，因反映這幅地發展規模大及資金回收期長。中標財團有意邀請其他長綫策略性投資者參與發展，估計會是大型的港資及中資發展商機會較大，基金類的機會較少，因基金多要退場及投資回報問題。

高力國際資本市場副常務董事胡孝直估計，無疑未來商廈供應增加，2022至2023年亦是高峰，而是次新地投得商業地，勝在分為3幢，日後可分階段落成，亦可把全幢租予單一大機構，頗為靈活，料落成後呎租可突破100元。至於戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝則認為，由於商廈市道變數多，現難測日後租金水平，但相信可與同系環球貿易廣場相比。他預計，日後項目可吸引中環客人搬遷，故前景甚佳。

作者：余敏欽

28 Nov 2019

經濟日報

3因素地價回落 樓價可下調？

3因素地價回落 樓價可下調？

3因素地價回落 樓價可下調？

 地產版 2019/07/25 

地價回落，可歸納3點分析：包括社會爭議、地皮質素、以及樓價走勢3項因素。
由嘉華（00173）、會德豐地產夥拍、中國海外（00688）財團，以127.4億元再下一城，投得啟德4A區1號跑道區住宅地皮，每平方呎樓面地價11,842元，較比鄰同系3月投得地皮（後排），地價4個月跌13.6%，創跑道區住宅地新低，亦屬啟德新發展區近兩年半新低。
由於該地須附設興建多項政府設施，包括一間安老院舍和幼兒中心，涉及可建樓面面積不少於31,894平方呎，佔總樓面面積約3%。項目總樓面面積約1,075,840平方呎，扣除31,894平方呎政府設施後，實質可建住宅樓面面積約1,043,856平方呎，即每平方呎樓面地價約1.22萬元，比較3月同於後排的用地，地價亦回落逾1成。

百億地皮不乏 出價顯審慎

從3點分析地價回落原因。首先，近日社會爆發連串爭議，大型示威、遊行不斷發生，影響投資、置業情緒，觀望氣氛異常濃厚，面對啟德地皮過百億元的投資，發展商出價亦顯得審慎，標價相對早前旺市時保守，可以理解。

其次，啟德跑道區將提供逾10幅住宅地，先後批出8幅，當中不乏百億地皮，投資額動輒200億元，而多家大型發展商如新地（00016）等，已先後進駐跑道區，取得貴重地段用地，由於投資額龐大，財團出價亦難免顯得審慎，而以財團形式可分擔高昂投資額風險，出價亦可稍為進取，故今次最終由唯一入標財團奪標。

最後，住宅樓價在月前破頂後，高位反覆回調，市場充斥多項不明朗因素，如中美貿易戰、環球股市波動、本地政治風波等，無疑對本港樓市添隱憂。觀乎近月樓價走勢，住宅樓價於6月底突破歷史新高後，在反修例風波下，連跌兩周，新盤紛以貼市價推，個別更出現減價情況，預視樓價仍會下調。

另外，區內代理指出，啟德地價回落暫時未對同區二手樓市構成衝擊，市場僅錄零星減價，例如峻弦3座高層E室，實用面積748平方呎，原叫價1,300萬元，昨日減至1,150萬元求售，較銀行估價1,223萬元稍低。

25 July 2019

經濟日報

啟德地呎價11842 兩年半新低

啟德地呎價11842 兩年半新低

嘉華會德豐中海外127.4億奪地 攻兩三房戶

 地產版 2019/07/25 

反修例風波後，啟德批出第二幅住宅地，由嘉華（00173）夥會德豐地產及中國海外（00688）財團，以逾127億元投得，每平方呎樓面地價11,842元，4個月跌13.6%，重返該區兩年半前水平。

6月份發生反修例風波，續影響社會投資氣氛，繼上月啟德跑道區前排海景地以地價1個月回落8%批出後，第二幅4A區1號住宅地在上周五（19日）截標，僅收4份標書創區內最少。地政總署昨公布，該地由嘉華、會德豐地產及中國海外合資奪得，中標價近127.4億元，低於市場預期約130億元下限，但仍屬跑道區地皮次高。
若以地皮最高可建樓面107.6萬呎計，每平方呎樓面地價約1.18萬元，地價重返由嘉華於2016年12月投得啟德1K區2號地（即嘉峯匯）、約兩年半前的水平。

目前啟德跑道區已批出8幅住宅地，包括4幅同位於後排的4B區用地，每平方呎樓面地價為1.37萬元至1.55萬元，是次地皮地價低出約14%至24%。而相較於前排的3幅4C區1至3號地皮，樓面地價1.74萬至1.96萬元，前、後排地價差幅增至約3至4成不等。

梁志堅：反修例事件影響出價

會德豐地產主席梁志堅表示，近期反修例事件，的確對集團出價有影響，雖然成交呎價較同系投得同區地皮較低，但造價仍算合理，個人對社會氣氛也有擔憂。

不過他續說，做生意有一定風險，即使近期社會氣氛不穩，集團賣樓後需繼續投地以補充土儲，按市況出價，建議政府積極覓地，包括合作發展新界地皮。而整個項目總投資額至少200億元，計劃打造2至3房單位為主，亦會提供1房單位。

另外，嘉華國際營業及市場策劃總監溫偉明指，項目地理位置優越，大部分單位可享東九龍商業區海景及大都會景致，政府在區內投放逾千億元等沙中綫配套設施，仍看好區內前景。

高力：反映對樓市前景變審慎

高力國際香港估價及諮詢服務高級助理董事馮禮賢認為，地價回落可反映發展商對樓市前景變得審慎。

若以總投資額為200億元、每平方呎建築成本約6,136元計算，連地價及10%發水樓面，每平方呎投資額約1.69萬元，加上利潤及8成實用率推算，日後推售實用呎價將逾2.5萬元，與嘉匯一手呎價約2.1萬至3.4萬元相若，但比入伙近2年的啟德1號二手呎價約2.4萬元則高約5%。

25 July 2019 經濟日報

經濟日報 今次用地為會德豐合組財團在跑道區第4幅住宅地，計及中海外投得4B區2號地皮，兩家財團合作取得跑道區後排4幅相連住宅地。至於嘉華則為首度投得跑道區地皮。

灣仔舊樓遭申請強拍值 1.5億

灣仔舊樓遭申請強拍值 1.5億

土地審裁處收到今年第6宗強制拍賣申請，涉及灣仔莊士敦道189號及譚臣道110號舊樓，佔地約1466方呎，由安億企業有限公司和Joyful Harvest Enterprises Limited聯合提出，其中安億企業的董事為譚嘉成，兩家公司合共持有上址93.75%業權，僅餘1個單位未能成功收購。測量師估算，該物業市值約1.5087億元。

20.Mar 2019

信報

南區赫蘭道屋地售出 市值20億 料樓面呎價8.9萬 豪宅成交今年最大宗

南區赫蘭道屋地售出 市值20億

料樓面呎價8.9萬 豪宅成交今年最大宗

 地產版 2019/03/19 

市場消息指，由友邦保險（01299）長期持有作收租用途的南區赫蘭道8號屋地，已成功標售，以物業市值約20億元計算，料樓面地價達8.9萬元，以金額計為今年最大宗豪宅成交。

樓市最近漸趨熾熱，中小型單位接連錄得高價成交，情況開始蔓延至超級豪宅市場。由友邦保險持有的南區赫蘭道8號屋地，早前推出市場招標，消息指，物業日前已成功標售，物業市值約20億元，相信今次交易為今年最大宗豪宅買賣。
可建樓面22369呎 景觀無遮擋
資料顯示，物業現劃為住宅（丙類）用途，地盤面積29,825平方呎，以地積比率0.75倍計算，可建樓面22,369平方呎，而物業現時樓面則約22,103平方呎。以招標市值20億元計算，今次易手成交呎價高見約8.9萬元。赫蘭道8號位於該條街道的盡頭，景觀無遮擋，相當開揚，主要為南灣及舂坎灣一帶的景色，十分優美。
據資料顯示，赫蘭道8號於1978年落成，為一幢3層高的分層式住宅，共有9個單位，一直由友邦保險持有，並作長綫收租用途，估計今次買家購入日後將會拆卸重建。物業早於1985年以2,016.7萬元購入，持貨34年，賺幅逼近100倍。同一條街道的9、10號，同樣由友邦持有並一直作收租用。
同區赫蘭道12號 前年6億易手
赫蘭道為南區最貴重的街道之一，由於街道的物業不多，故成交亦較為稀疏，上一宗成交已於17年年初落錄得，當時12號洋房以6億元易手，成交呎價約7.6萬元。赫蘭道雖然物業不多，但亦有名人擇居，金利豐（01031）行政總裁朱李月華及其丈夫朱沃裕，於2016年以10.2億元購入2號獨立屋地，地盤面積22,438平方呎，可建樓面16,829平方呎，可建樓面地價約6萬元。
早前樓市調整，豪宅市場的交易氣氛亦受到影響，尤其獨立屋地的買賣更少，較為矚目的交易已追溯至去年年底，由內企嘉年華（00996）以18億元沽出南區壽山村道獨立屋地。最近樓市氣氛逐步好轉，過億元豪宅買賣亦逐漸轉活，隨着今次赫蘭道一幅貴重屋地售出，或會進一步刺激頂級豪宅的買賣氣氛，連帶造價亦有望受到帶動。

19 Mar 2019

經濟日報

山頂文輝道地 流標重推估值降

山頂文輝道地 流標重推估值降

山頂文輝道地 流標重推估值降

 地產版 2019/03/08 

去年最矚目的準地王山頂文輝道地皮，最終流標收場，地皮滾存至下年度賣地計劃內，惟估值已經大幅下調，最新估值約182億至270億元，每平方呎樓面地價4.5萬至6.7萬元。
可建樓面40萬呎 區內罕有
前身是高級公務員宿舍的文輝道地皮，在去年獲納入賣地表內，由於位處昂貴的山頂豪宅地段，加上可建樓面達40.4萬平方呎，屬於區內罕有大型地皮。
近年發展商在山頂、南區推出的新盤，均傾向發展面積較大的單位，例如會德豐地產、南豐旗下山頂MOUNT NICHOLSON的分層單位設計，單位面積達逾4,000平方呎。按此推算，文輝道項目預計可興建約100伙。
地皮在去年招標時，估值曾經一度達243億至485億元，每平方呎樓面地價6萬至12萬元，挑戰全港地王寶座。
雖然地皮獲5間財團入標，但最終因未達底價而流標，所以滾存在下年度賣地計劃，等候推出。
估價曾達485億 挑戰地王寶座
經過這次流標之後，市場已經下調地皮估值，最新為182億至270億元，每平方呎樓面地價4.5萬至6.7萬元，但仍有機會刷新2007年時，新地（00016）以每平方呎4.2萬元，投得同區加列山道地皮的紀錄，創住宅地樓面呎價新高。
山頂區二手成交較少，新地旗下TWELVE PEAKS在去年售出6幢洋房，實用呎價介乎11萬至13.7萬元。
山頂屬於豪宅住宅區，購物消費最近須到山頂廣場，但區內亦有一所私家醫院以及不少國際學校。（系列五）

8 Mar 2019

經濟日報

元朗大旗嶺地今截標 估值約2.3億

元朗大旗嶺地今截標 估值約2.3億

 地產版 2019/03/08 

元朗大旗嶺小型住宅地今截標，可建樓面僅4.2萬平方呎，由於地皮沒有車路可達及須拆除現有建築物等多種發展限制，料影響發展商出價，市場估值約1.5億至2.3億元。

該地前身為停辦的嶺文學校，佔地約1.2萬平方呎，發展商須負責現有建築物，鋪設公共行人通道外，地皮亦欠缺車路前往，鄰近有機會涉及溶洞等，影響地皮吸引力。綜合業界估值，該地介乎1.5億至2.3億元，每呎樓面估值約3,500至5,500元，料投標反應一般。

8 Mar 2019

經濟日報

渣甸山公僕宿舍地 估值23億

渣甸山公僕宿舍地 估值23億

 地產版 2019/03/06 

政府擁有不少高級公務員宿舍，轉作住宅用地出售，包括納入下年度賣地表的渣甸山大坑道地皮，可建樓面約12.9萬平方呎，估值最高23.2億元，每呎樓面地價1.8萬元。

大坑道135號 部分單位曾招租
政府近年為善用土地資源，故此陸續將空置或使用率較低的高級公務員宿舍出售。這些宿舍部分佔據豪宅地段，以住宅地形式出售均成貴重用地。
大坑道135號用地現時便屬於1幢公務員宿舍，過往產業署曾將部分單位招租，包括一個實用面積2,132平方呎的單位，月租約5.86萬元，實用呎租僅27元。
可建樓面13萬呎 約130單位
地皮佔地約4.3萬平方呎，屬於「住宅（乙類）」用途，以地積比率3倍計算，可建樓面約12.9萬平方呎，約130個單位。不過按照規劃大綱所指，地皮亦可以按照現時建築物樓面重建，故此最終可建樓面或更大。
區內二手樓齡較高，例如樓齡33年的嘉雲臺，近期呎價2.7萬至4萬元，而洋房屋苑如渣甸臺呎價更達7.7萬元。至於新盤方面，資本策略（00497）旗下尚家生活，與泛海（00129）及高富諾合作發展皇第，提供16伙分層單位，實用面積約2,800至7,000平方呎。市場估計，入場費約3億元起。
區內豪宅受歡迎，故此測量師普遍對大坑道用地估值樂觀，估值19.3億至23.2億元，樓面地價1.5萬至1.8萬元。
另外，渣甸山亦是傳統豪宅地段，區內配套有網球場、公園、社區中心等社區設施，亦有一所法國國際學校，以及購物中心。（系列三）

6 Mar 2019

經濟日報

靚地仍流標 成也位置敗也位置？

靚地仍流標 成也位置敗也位置？

 地產版 2019/01/31 

     

啟德首幅跑道區商業/酒店地，雖然屬臨海地段，但最終仍流標收場。分析流標背後兩大原因，包括郵輪碼頭一帶的酒店發展未成形，加上地皮投資額大、回報期長。

啟德第4C區5號地皮的流標，可以說是「成也位置，敗也位置」，雖然地皮屬於臨海地段，擁有景觀優勢，但同時跑道區的位置亦遠離啟德區的交通及商業配套，作為辦公室或零售發展亦不太便利。
至於地皮賣地章程規定，在總樓面面積61.2萬平方呎之中，至少3成或18.4萬平方呎須作酒店樓面，酒店比例最多更可達一半或涉30.6萬平方呎，可見地皮酒店元素不低。
碼頭發展滯後 影響出價
雖然地皮鄰近啟德郵輪碼頭，本來可以配合旅遊業發展，但可惜的是郵輪碼頭多年來發展滯後，如審計署便曾批評郵輪碼頭停靠率低，甚至有指碼頭商業的出租率頗低，均可見郵輪碼頭的發展仍未成熟，發展商憂慮成為「開荒牛」，故此投地時出價亦較為保守。
其次，第4C區5號地皮市場估值達79億至95億元，屬於過百億元的投資，發展商競投的出價固然會較為審慎，加上賣地條款設有多個限制，包括禁止分拆出售，換句話，發展商無法短期內拆售商業樓面，以達至資金回籠。
投資成本高 回報期料長
而另一方面，地契規定至少3成樓面作酒店發展，但酒店營運成本高，發展商要達至項目回報，所需要的時間亦會更長，亦將會影響到其投地的出價較為審慎。

撰文 : 余敏欽

31 Jan 2019

經濟日報

啟德跑道商地流標 9標書未到價

啟德跑道商地流標 9標書未到價

財團質疑高地價政策 政府：不就出價揣測

 地產版 2019/01/31 

     

啟德跑道區首幅商業地流標，9份標書全部標價未達政府底價而收回，為1995年後24年來首幅流標政府商業地。有入標財團質疑政府高地價政策，而測量師下調區內商業地估值10%。

第4C區5號屬臨海商業及酒店地，位於跑道區末端、比鄰郵輪碼頭，屬跑道區首幅推出的商業/酒店地，可建樓面61.2萬平方呎計，規劃最少3成、最多一半樓面須作酒店發展，預計可提供340至570間客房。
項目上周五（25日）截標，並接獲9份標書，包括新地（00016）、長實（01113）、嘉華國際（00173）、信置（00083）、九龍倉置業（01997）、鷹君（00041）、建灝、遠展（00035）、及利福（01212），全部獨資入標。
政府商業地流標 24年首幅
雖然地政總署昨日公布，因為9份標書標價均未達政府底價，故此不會出售該地皮，成為自1995年九龍灣常怡道工商業用地後，近24年首幅流標的政府工商業用地。
有份入標的會德豐地產主席梁志堅指：「項目有多達9組財團入標競投，無理由均不到價。」認為流標是政府高地價政策所致。他強調，集團按照市價出價，亦希望政府能跟貼市價去計數。
至於另一家入標財團嘉華國際，集團營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明則指，流標反映發展商與政府的看法有落差。他認為，地皮屬於優質地皮，商業發展需時，如郵輪碼頭發展多年，但客運量及商業發展仍在初步階段，因此發展商對投資回報期的估算，卻與政府有落差。
地政總署補充指，不會就投標者的出價作出揣測，實際上出價往往視乎種種因素，例如每幅用地對個別投標者的吸引力，投標者就市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。他又強調，適當時候考慮推出該啟德用地的安排。
區內商地 測量師降估值1成
項目於上周五截標（25日），地皮市場估值79億至95億元，每平方呎樓面地價1.3萬至1.55萬元。不過有測量師估計，發展商出價或低於1萬元（即地價約61.2億元），故未達政府底價。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指，項目發展規模大，而且資金回收期長，發展商考慮到未來現金流因素，所以計算出價與政府有落差，將會下調區內商業地估值約10%。他又指，今次流標屬個別事件，不會影響市場氣氛，希望政府未來計價更貼市。高力國際香港估價及諮詢服務主管鄭亥延認為，情況反映最近旅遊業發展減慢，發展商對酒店投資市場缺乏信心。

31 Jan 2019

經濟日報

新地113億 奪啟德跑道海景地王 每呎地價近1.74萬 1個月高28%

新地113億 奪啟德跑道海景地王

每呎地價近1.74萬 1個月高28%

 地產版 2019/01/24 

     

啟德跑道區首誕百億地王，新地（00016）以112.6億元奪啟德維港景靚地，每平方呎樓面地價1.74萬元，區內1個月地價反彈28%，發展商預計投資額200億元，日後開售呎價達4.2萬元。

短期土地供應不足，政府接連推售啟德跑道區地皮，是次4C區3號住宅地上周五截標，收6標書，最終由新地以112.6億元投得啟德跑道區首幅百億地王。
按可建樓面64.86萬平方呎計，每呎樓面地價17,360元，較跑道區已批3幅內排住宅地樓面地價1.35萬至1.55萬元，高12至28%，與同系去年5月投得的1F區1號地近1.78萬元呎相近。而鄰近的譽．港灣近期二手呎價約1.85萬至2.14萬元，是次地皮「麵粉價」僅低6%。
日後開售呎價約4.2萬元
新地副董事總經理雷霆表示，是次地皮為跑道上最優質住宅地，可盡覽維港至鯉魚門海景，料項目單位皆可望海景，會發展成臨海地標式豪宅，預計總投資200億元。
按發展商的投資總額計，扣除地價後，建築成本等約87.4億元，折合每平方呎建築成本約1.23萬元，計及發水，每平方呎投資額達2.8萬元，估計日後實用呎價約4.2萬元，比同區新盤龍譽呎價約2.3萬至3.1萬元多3至8成。萊坊則預期項目日後可賣逾3萬元呎。
樓市仍處調整，新地進取投地反映三大因素，包括地皮本身條件優越，且地契限定要提供部分非工業樓面，可塑性高，有潛力打造啟德版「海璇」的豪宅；而同系去年已投得一地，有利提升地皮價值及增協同效應。
新地近年斥615億增土儲
同時，新房策傾斜公營房屋供應，推動發展商積極增土地儲備，市區海景靚地「買少見少」，新地單計去年售出近3,400伙套現逾500億元，彈藥充足，而近一年多共斥逾615億元購地及補地價，當中涉及住宅樓面達820萬平方呎，估計可建逾1.2萬伙。

去年補地價261億 按年減35%

去年補地價261億 按年減35%

 地產版 2019/01/16 

     

去年私人補地價個案有所回落，全年計錄得261.47億元，按年跌35%。當中新地（00016）屯門小秀項目上季補地價17.3億元，每平方呎樓面地價4,990元。

憧憬公私營合作 放慢補價
市場憧憬公私營合作發展農地計劃推出，發展商在2018年的補地價步伐亦有所放慢，全年錄得261.47億元補地價，較2017年的400億元減少35%，若果除去當中181.84億元來自港鐵（00066）項目批地，實際補地價個案的金額不足80億元。
事實上，以住宅單位數目計算，政府亦估計2018至19年度的私人補地價供應僅2,360伙，較對上年度的15,240伙，大幅減少逾8成。
至於2018年第四季，地政總署批出14宗契約修訂及5宗換地個案，共涉168億元，屬有紀錄以來季度新高。主因是期內港鐵黃竹坑3期批地，達成補地價129.7億元協議，佔期內補地價金額77%。
近年陸續將農地補地價的新地，上季亦為與長實（01113）合作的屯門第55區小秀項目，以及上水古洞南項目補地價，合共涉22.7億元。
該小秀項目位於永泰（00369）旗下The Carmel旁，佔地約26.7萬平方呎，發展商補地價約17.3億元，將作私人住宅發展，可建樓面約34.7萬平方呎，每平方呎樓面地價約4,990元，相較路勁（01098）、深圳控股（00604）在2017年中投得管翠路用地（每呎約6,700元），低出26%；但較The Carmel用地在2016年6月批出時，樓面地價3,343元，則高出49%。
至於另一個完成補地價的古洞南項目，位於天巒東面，佔地約40.4萬平方呎，補地價5.35億元，可建樓面16.2萬平方呎，樓面地價約3,308元呎，將興建90幢洋房，料作為天巒新一期項目。
另外，信置（00083）旗下青龍頭御天峰亦以6,591萬元補地價，項目原為12幢洋房作收租用途，兩年多前則獲批出建築圖則，將建7幢3層高洋房，總樓面近2萬方呎。

16 Jan 2019

經濟日報